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（五）工作經(jīng)驗(yàn)的量化計(jì)分制度

　　從房地產(chǎn)銷售人員升為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須具有一年全職(定義為工作50周，每周工作35小時(shí)）的房地產(chǎn)銷售員工作經(jīng)驗(yàn)。為了有效考核有關(guān)申請(qǐng)人的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)情況，紐約州建立了比較完善的工作經(jīng)驗(yàn)量化評(píng)分制度，用打分的方法衡量申請(qǐng)人的工作經(jīng)驗(yàn)。

　　銷售人員申請(qǐng)經(jīng)紀(jì)牌照除必須有一年全職工作經(jīng)驗(yàn)外，還須至少滿1750分，并提供相關(guān)證明文件。如果其它從事房地產(chǎn)職業(yè)的人員而非持牌的銷售人員申請(qǐng)經(jīng)紀(jì)牌照，那么需二年全職房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，并滿足3500分。

（六）關(guān)于經(jīng)紀(jì)人和銷售員的一些管理規(guī)定

1、關(guān)于經(jīng)紀(jì)人的從業(yè)規(guī)定

　　持牌經(jīng)紀(jì)人必須有固定的營業(yè)場所才能開業(yè)，要在醒目的地方張?zhí)麡?biāo)志。如果設(shè)有分公司或辦公室，必須為每一個(gè)公司和辦公室申請(qǐng)同樣的執(zhí)照。經(jīng)紀(jì)人必須設(shè)立不同的帳戶分別處理代理的資金和自己的資金。

　　經(jīng)紀(jì)人必須保留所有經(jīng)手處理的有關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的文件至少三年。

　　房地產(chǎn)廣告必須注明經(jīng)紀(jì)人的公司名稱。

　　如果經(jīng)紀(jì)人從事房地產(chǎn)按揭經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，還必須取得銀行核發(fā)的按揭經(jīng)紀(jì)執(zhí)照。

　　經(jīng)紀(jì)人要承擔(dān)其屬下銷售員的職業(yè)責(zé)任。

2、關(guān)于銷售員的從業(yè)規(guī)定

　　銷售員只能在經(jīng)紀(jì)人名下從事房地產(chǎn)服務(wù)，一般情況下，銷售員牌照由經(jīng)紀(jì)人保管，銷售員持執(zhí)業(yè)工作證。銷售員如果要脫離當(dāng)前服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人，為另外的經(jīng)紀(jì)人服務(wù)，要知會(huì)發(fā)牌部門，注銷舊執(zhí)照，換領(lǐng)新執(zhí)照。

　　如果經(jīng)紀(jì)人的牌照被注銷，那么其屬下所有銷售員的牌照自動(dòng)注銷，直至銷售員投靠新的經(jīng)紀(jì)人，并取得新的擔(dān)保后，方可換領(lǐng)新的銷售員牌照。

　　銷售員只能從他所服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人手中獲得報(bào)酬，不能接受其他任何人的傭金和報(bào)酬，因此類似代經(jīng)紀(jì)人從客戶手中收錢等是禁止的。

• 《代理法》對(duì)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的約束

（1）《代理法》對(duì)代理人、顧主、顧客關(guān)系的定義：

　　代理人：是指被授權(quán)并且自己同意代表他人利益的人。如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以充當(dāng)賣方（或地主）的代理人，也可以充當(dāng)買主（或租戶）的代理人。銷售員是注冊經(jīng)紀(jì)人的代理人。代理人只能充當(dāng)一方的代理。

　　顧主：雇用或授權(quán)代理人代表其利益的人。

　　代理：代理人與雇主之間的誠實(shí)與信用關(guān)系。代理關(guān)系一般要通過達(dá)意的協(xié)議（express agreement)來表示。

　　顧客：代理人代表顧主處理交易事務(wù)時(shí)所面對(duì)的第三人。

　　代理人對(duì)顧主有“關(guān)心(Care)、保密(Confidentiality)、忠誠(Loyalty)、服從(Obedience)、解釋(Accounting)和披露(Disclosure)”的責(zé)任，俗稱為“CC-LOAD”關(guān)系。

　　代理人對(duì)顧客要公平合理，如實(shí)反映所代理的房地產(chǎn)情況，不能欺騙和誤導(dǎo)。

（2）主要代理關(guān)系：

　　賣方（或房東）代理：分為獨(dú)家銷售代理（Exclusive-right-to sell listing)，獨(dú)家代理(Exclusive-agency listing)，敞開掛牌(Open listing)三種形式。獨(dú)家銷售代理，只要買賣成交，不管買主是誰介紹的，都要付傭金給經(jīng)紀(jì)人。獨(dú)家代理：賣方不能再委托其他人代理，買賣成交，如果買主完全是賣方自己聯(lián)系的，那么不用付傭金，否則都要付傭金；敞開代理，賣方可以同時(shí)委托多個(gè)經(jīng)紀(jì)人，買賣成交后，誰聯(lián)系的買主，傭金就付給誰。

　　經(jīng)紀(jì)人在未知會(huì)賣方并經(jīng)賣方同意的情況下，經(jīng)紀(jì)人不能買自己代理的房地產(chǎn)。

　　買方（或租戶）代理：分為獨(dú)家買方代理(Exclusive buyer agency) ，獨(dú)家代理買方代理(Exclusive agency buyer agency)，敞開代理（Open buyer agency)三種形式。其含義同前。

　　經(jīng)紀(jì)人在未知會(huì)買方和得到買方同意的情況下，不能代理與自己有利益關(guān)系的房地產(chǎn)。

　　雙重代理：既代表買方又代表賣方。一般為法律所禁止，除非在特殊情況下，且經(jīng)買賣雙方書面同意。

　　美國大部分州的《代理法》要求，代理關(guān)系當(dāng)事人應(yīng)以書面形式向顧主和顧客披露代理關(guān)系。

4、《反托拉斯法》（Antitrust Law）對(duì)房地產(chǎn)代理的約束

　　《反托拉斯法》規(guī)定，房地產(chǎn)代理活動(dòng)不能有固定價(jià)格、聯(lián)合抵制、瓜分市場和捆綁銷售行為。

（1）固定價(jià)格（price-fixing)：兩個(gè)經(jīng)紀(jì)人之間不能討論任何有關(guān)傭金標(biāo)準(zhǔn)的問題。

　　例，在Foley案例中， 一經(jīng)紀(jì)人在National Association of Realtors理事會(huì)上，對(duì)其它經(jīng)紀(jì)人說，不管其他人如何收費(fèi)，他將單獨(dú)提高傭金的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)果被法院裁定這種公開言論意在影響他人共同提高價(jià)格，屬違法行為。這個(gè)案例對(duì)經(jīng)紀(jì)人的影響很大，為了避免觸犯《反托拉斯法》，經(jīng)紀(jì)人公司絕不能使用已印好傭金率、掛牌期限和保證期限等條款的表格和文書。

（2）聯(lián)合抵制（Group boycott）：不能有排斥他人公平參與市場競爭的聯(lián)合抵制行為。兩個(gè)（或以上）經(jīng)紀(jì)人之間不能有針對(duì)第三經(jīng)紀(jì)人或?qū)Φ谌��?jīng)紀(jì)人不利的任何協(xié)議。

（3）瓜分市場(market allocation)：經(jīng)紀(jì)人之間不能有瓜分市場和客戶的任何協(xié)議。如經(jīng)紀(jì)人之間不能劃定各自代理的地理位置范圍、價(jià)格范圍、物業(yè)類型、置業(yè)者階層等。

（4）捆綁銷售(Tie-in Agreements) ：如開發(fā)商將土地賣給一建筑商，附加約定，房子建好后，要由開發(fā)商指定的代理商代理，這就是一種捆綁銷售行為。

　　違反《反托拉斯法》，如果是個(gè)人，最高罰款35萬美元，入獄三年，如果是公司，最高罰款為1000萬美元。

5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違法的處罰

　　除《代理法》和《反托拉斯法》的制約外，經(jīng)紀(jì)人還受到許多法律的約束，同時(shí)還要遵守本行業(yè)的行規(guī)，如果經(jīng)紀(jì)人違法違規(guī)，將受到處罰。

（1）違法行為認(rèn)定

A、有誤導(dǎo)行為；

B、用虛假的承諾來影響、引誘和尋求代理業(yè)務(wù)；

C、銷售人員接受所服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人之外的人所付的傭金或有價(jià)物品；

D、在未事先知會(huì)買賣雙方的情況下，接受雙方的報(bào)酬；

E、未按規(guī)定時(shí)間將經(jīng)手的他人資金轉(zhuǎn)帳或匯出；

F、提供法律意見和從事產(chǎn)權(quán)審查業(yè)務(wù)；

G、廣告中有虛假、種族歧視等成份；

H、故意招攬那些已與其他代理人簽訂了獨(dú)家代理合同的客戶；

I、簽訂傭金與售價(jià)掛購的凈值合同；

J、對(duì)多重掛牌的，未明確合作方名單；

K、通過不正當(dāng)手段獲得牌照；

L、在代理活動(dòng)中有不誠實(shí)和與經(jīng)紀(jì)牌照不相符的行為；

M、違反牌照法有關(guān)規(guī)定。

（2）違法處理程序

　　經(jīng)紀(jì)人違法的處理程序?yàn)椋菏芾硗对V----調(diào)查、聽證----做出處罰決定----申訴。

　　主要處罰措施：賠償---所造成損失的四倍以下金額的賠償；罰款---1000美元以下罰款；吊證；入獄1年以下。

（七）房地產(chǎn)理事會(huì)

1、房地產(chǎn)理事會(huì)的組成

　　房地產(chǎn)理事會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)管理機(jī)構(gòu)，在銷售人員和經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試中，它負(fù)責(zé)審批房地產(chǎn)學(xué)校，審查課程，審查考試內(nèi)容等。

　　紐約州房地產(chǎn)理事會(huì)由15名成員組成，包括州務(wù)卿、消委會(huì)總干事、五名10年以上經(jīng)驗(yàn)的執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人、其它為與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)無關(guān)的公眾人事，州務(wù)卿為理事會(huì)主席。

　　在除州務(wù)卿和消委會(huì)總干事之外的13名理事中，由州長任命三位經(jīng)紀(jì)理事、四位公眾理事共七位；由參議院議長，任命一位紀(jì)理事和一位公眾理事共二位；由眾議院發(fā)言人任命一名經(jīng)紀(jì)理事和一名公眾理事共兩位；余下的兩位理事一位由參議院少數(shù)黨領(lǐng)袖任命，另一位由眾議院少數(shù)黨領(lǐng)袖任命。

　　理事會(huì)理事任期兩年，但在任期內(nèi)他的任命人可以隨時(shí)換人。

2、房地產(chǎn)理事會(huì)的職責(zé)

　　房地產(chǎn)理事會(huì)履行如下職責(zé)：

• 發(fā)布一些有關(guān)經(jīng)紀(jì)人和銷售員管理的規(guī)則和規(guī)章；
• 審查申請(qǐng)人資格，審查課程內(nèi)容以及考試內(nèi)容；
• 審批有關(guān)學(xué)校從事課程教育的資格；
• 研究與經(jīng)紀(jì)人活動(dòng)有關(guān)的法律法規(guī)；
• 行使有關(guān)房地產(chǎn)法律賦予的職能，管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；
• 每年向眾院和參院司法委員會(huì)提出報(bào)告。

二、紐約州房地產(chǎn)估價(jià)師的發(fā)牌制度

　　美國政府從90年代初開始倡導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)人員持牌和許可制度，規(guī)定凡涉及與聯(lián)邦政府有關(guān)的轉(zhuǎn)移價(jià)值25萬美元以上的房地產(chǎn)評(píng)估，要由持許可證的估價(jià)人來評(píng)估，與房地產(chǎn)抵押有關(guān)的估價(jià)一般也要有執(zhí)照，但其它房地產(chǎn)評(píng)估沒有要求一定要有牌照。

　　估價(jià)師考牌制度各州有所區(qū)別，現(xiàn)將紐約州有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的考牌制度簡單介紹如下：

• 估價(jià)師的分級(jí)及業(yè)務(wù)范圍

估價(jià)人員的級(jí)別由高到低和所允許從事的業(yè)務(wù)范圍為：

1、特許總估計(jì)師（Certified General Appraiser）：可以評(píng)估所有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2、特許住宅估價(jià)師(Certified Residential Appraiser)：可以評(píng)估四個(gè)單位（包含四個(gè)單位）以下的任何住宅。

3、持牌房地產(chǎn)估價(jià)師(Licensed Real Estate Appraiser)：可以估價(jià)一至四個(gè)單位，轉(zhuǎn)讓價(jià)值低于25萬的住宅房地產(chǎn)。

4、估價(jià)師助理牌照(Appraiser Assistant License)：估價(jià)助理必須在持牌估價(jià)師或特許估價(jià)師手下工作，估價(jià)報(bào)告要由持牌估價(jià)師（或特許估價(jià)師）出具。

• 考牌資格要求：

1、有關(guān)估價(jià)的必修課程

R-1房地產(chǎn)估價(jià)介紹30小時(shí)

R-2估價(jià)原理與程序30小時(shí)

R-3實(shí)用住宅估價(jià)—案例分析30小時(shí)

R-4利潤資本化方法與技巧15小時(shí)

G-1收入型房地產(chǎn)介紹30小時(shí)

G-1收入型房地產(chǎn)估價(jià)30小時(shí)

G-3實(shí)用收入型房地產(chǎn)估價(jià)30小時(shí)

附加職業(yè)道德與職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)15小時(shí)

　　估價(jià)師助理和持牌房地產(chǎn)估價(jià)師必須修完R-1，R-2共60個(gè)小時(shí)的專業(yè)課程，和15個(gè)小時(shí)的附加課程；特許房住宅估價(jià)師必須完成R-1、R-2、R-3、R-4共105小時(shí)的專業(yè)課程和15小時(shí)的附加課程；特許總估價(jià)師必須修完R-1、R-2、G-1、G-2、G-3共150個(gè)小時(shí)的專業(yè)課程和15個(gè)小時(shí)的附加課程。

2、關(guān)于實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的要求

　　除估價(jià)師助理無實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的要求外，其他估價(jià)師要有二年全職房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，并取得240分以上（分?jǐn)?shù)計(jì)算方法見三）。特許總估價(jià)師的240分中，有180分必須來自綜合性房地產(chǎn)估價(jià)，其它牌照的估價(jià)師必須至有180分來自住宅估價(jià)。

3、考試

　　與經(jīng)紀(jì)牌一樣，牌照考試和發(fā)牌由州務(wù)部執(zhí)照處（the New York Department of State, Division of Licensing Service）組織和核發(fā)，考試內(nèi)容由執(zhí)照處會(huì)同州房地產(chǎn)理事會(huì)確定。考試費(fèi)為50美元，牌照費(fèi)為250美元。

• 估計(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)計(jì)分辦法
• 計(jì)分表

（1）住宅估價(jià)

單戶型住宅1分

2-4戶型住宅2分

1-4戶型住宅空地0.5分

小于100英畝帶住宅的農(nóng)場2分

（2）綜合性估價(jià)

100英畝以上的農(nóng)場3分

未開發(fā)大片土地3分

多戶型住宅用地3分

工、商業(yè)用地3分

5-12戶型住宅6分

13戶型以上住宅（未竣工的工程加2分）8分

單租戶辦公樓、零售商店、服務(wù)中心、倉庫等6分

多租戶辦公樓、商業(yè)中心、酒店、倉庫等到10分

制造工廠8分

醫(yī)院、學(xué)校、教堂、政府建筑等機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)8分

• 計(jì)分辦法

　　申請(qǐng)人員要向州政府提供證明文件證明自己從事了某項(xiàng)估價(jià)工作和所起作用的比重。如果申請(qǐng)人所完成的工作比重占該估價(jià)項(xiàng)目工作量的75%以上，則可以取得計(jì)分表所規(guī)定的分?jǐn)?shù)，如果所占比重低于75%但高于25%，則按比例計(jì)分，如果比重低于25%，則不算分?jǐn)?shù)。估價(jià)項(xiàng)目的復(fù)核人員按25%的比例計(jì)分。

• 牌照更新

　　房地產(chǎn)估價(jià)牌照有效期兩年，兩年后要申請(qǐng)更新，申請(qǐng)人要參加20個(gè)小時(shí)的繼續(xù)教育（或者重新參加考試），并重新繳交牌照費(fèi)250元。

（五）房地產(chǎn)估價(jià)理事會(huì)

1、估價(jià)理事會(huì)的組成

　　房地產(chǎn)估價(jià)理事會(huì)是房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的行業(yè)管理組織。紐約州房地產(chǎn)估價(jià)理事會(huì)由9名成員組成，6名為房地產(chǎn)估價(jià)師，3名為公眾人士。9名成員中，3名由州長任命，其中包括1名公眾人士；2名由參議院主席任命，其中包括1名公眾人士；2名由眾議院議長任命，其中也包括1名公眾人士；最后2名成員由公議院和參議院少數(shù)派領(lǐng)袖各任命1名。理事會(huì)理事任期5年。

2、房地產(chǎn)估價(jià)理事會(huì)的職責(zé)

• 執(zhí)行《房地產(chǎn)估價(jià)牌照法》，制定有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的條例和行業(yè)規(guī)則。
• 制定有關(guān)估價(jià)師的教育水準(zhǔn)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等資質(zhì)要求和考試規(guī)則等。
• 審查房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)考試的教學(xué)內(nèi)容和考試內(nèi)容。
• 審查估價(jià)申請(qǐng)人的資格。
• 制定有關(guān)指導(dǎo)規(guī)則，統(tǒng)一規(guī)范估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和格式。
• 制定有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。