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在經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間的熊市過(guò)後，美國(guó)住宅市場(chǎng)和很多全球市場(chǎng)都處?kù)锻瑯拥耐顿Y時(shí)機(jī)。美國(guó)房市當(dāng)前正處?kù)稄牡凸认蜃呦蚺Ｊ谐跗诘陌l(fā)展階段，這樣的投資機(jī)遇可以說(shuō)是數(shù)十年發(fā)展周期中的一次機(jī)遇。

美國(guó)失業(yè)率和房?jī)r(jià)

在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體統(tǒng)計(jì)學(xué)家的所有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，失業(yè)率是最能反應(yīng)經(jīng)濟(jì)真實(shí)狀態(tài)的，這也是美國(guó)兩大執(zhí)政黨始終繁忙致力於改善失業(yè)率的原因。BLS發(fā)布數(shù)據(jù)顯示目 前美國(guó)失業(yè)率為7%(11月最新數(shù)據(jù))。奧巴馬政府時(shí)美國(guó)經(jīng)濟(jì)幾乎處?kù)吨本�衰退趨勢(shì)，奧巴馬集團(tuán)用了10個(gè)多月的時(shí)間才是美國(guó)經(jīng)濟(jì)擺脫直線衰退的頹勢(shì)，逐 漸復(fù)蘇。如果按當(dāng)前趨勢(shì)，美國(guó)的失業(yè)率在2016年可能降到6.5%。

美國(guó)失業(yè)率和房?jī)r(jià)

首先，投資者要意識(shí)到在重要性上失業(yè)率并不像房?jī)r(jià)趨勢(shì)，所以失業(yè)率數(shù)據(jù)的重要性在於其對(duì)市場(chǎng)參與者對(duì)未來(lái)展望或漲或跌的信心方面的影響。

突出重點(diǎn)：

-美國(guó)房?jī)r(jià)引領(lǐng)美國(guó)失業(yè)率的變化;

-即使美國(guó)失業(yè)率在上升，只要失業(yè)率上升幅度小，且低於6.5%，房?jī)r(jià)也可能增長(zhǎng);

-2009年末失業(yè)率高峰期後，美國(guó)失業(yè)率下跌只是成功穩(wěn)定了美國(guó)房?jī)r(jià);

上述得出的關(guān)鍵結(jié)論就是，2013年1月，美國(guó)失業(yè)率從10%降低到7.8%起到了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。根據(jù)以上美國(guó)失業(yè)率可能降低到6.5%以下的預(yù)測(cè)， 失業(yè)率下降將會(huì)促進(jìn)美國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，即美國(guó)房?jī)r(jià)將會(huì)相對(duì)失業(yè)率下跌呈現(xiàn)增長(zhǎng)，且失業(yè)率從7%降到6.5%對(duì)房?jī)r(jià)的促進(jìn)作用會(huì)高於房?jī)r(jià)從7.5%降到7%對(duì)房 價(jià)所產(chǎn)生的影響。

美國(guó)經(jīng)濟(jì)——國(guó)債上限不足為慮

雖然歐洲，英國(guó)和很多其它發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)已經(jīng)停止，但是美國(guó)依然顯現(xiàn)出相對(duì)強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。在美國(guó)多倫印鈔刺激政策的作用下，美國(guó)GDP增幅勢(shì)將提升，美國(guó)白宮和國(guó)會(huì)一直上演著財(cái)政懸崖，國(guó)債上限危機(jī)的鬧劇不足為慮。2013年的第三季度，美國(guó)GDP較上季度增長(zhǎng)4.1%。美國(guó)CBO預(yù)測(cè)，2014-2017年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增幅將在4.3%左右。

美國(guó)指數(shù)膨脹趨勢(shì)

2013年GDP 增幅2.5%, 實(shí)際通脹率3.5%，這說(shuō)明美國(guó)同其它所有國(guó)家一樣都呈現(xiàn)指數(shù)通脹的大趨勢(shì)。以下圖表明顯表示出即使按低於實(shí)際通脹的官方CPI 通脹標(biāo)準(zhǔn)，美國(guó)同其它國(guó)家一樣，并非表象的貶值，而是處?kù)都吹檬找娴闹笖?shù)通脹趨勢(shì)。只是在2008-2009年之間的大蕭條期間出現(xiàn)過(guò)短暫的緊縮期，如圖 表所示，貶值期只不過(guò)是短暫的曇花一現(xiàn)，或者說(shuō)是通貨膨脹的大趨勢(shì)中所泛起的一絲”緊縮漣漪”。

美國(guó)購(gòu)房可負(fù)擔(dān)力為空前最高

不斷下跌的房?jī)r(jià)與靜態(tài)到增長(zhǎng)收益(通脹)體現(xiàn)了金融杠桿對(duì)住宅市場(chǎng)的影響，即抵押權(quán)人通常會(huì)藉出3.5倍的收入，所以如果收入增長(zhǎng)10%，房?jī)r(jià)下跌 30%，那相對(duì)房?jī)r(jià)處?kù)?006年高峰期時(shí)，可負(fù)擔(dān)力就相應(yīng)增長(zhǎng)65%。也就是說(shuō)美國(guó)的住房相對(duì)於2006年時(shí)，可負(fù)擔(dān)力提升了65%，比如從借方的可負(fù) 擔(dān)力來(lái)說(shuō)，高峰時(shí)一套20萬(wàn)美金的房產(chǎn)就相當(dāng)於現(xiàn)在10.7萬(wàn)美金的房產(chǎn)，或是接近高峰價(jià)格的一半。

據(jù)稱(chēng)，NAR編匯的美國(guó)可負(fù)擔(dān)力指數(shù)圖顯示，當(dāng)前美國(guó)住房市場(chǎng)的可負(fù)擔(dān)力為198.2點(diǎn)，達(dá)到空前最高值。

新房銷(xiāo)售庫(kù)存

由於過(guò)去4年住房建筑量的缺乏，致使當(dāng)前住宅量成為50年以來(lái)的最低記錄，而現(xiàn)房銷(xiāo)售庫(kù)存為10年以來(lái)最低記錄。所以因?yàn)槎鄠�(gè)買(mǎi)家共同出具競(jìng)價(jià)Offer提升售價(jià)，美國(guó)當(dāng)前住房市場(chǎng)不斷升溫。

從對(duì)立角度來(lái)講，一旦美國(guó)房產(chǎn)牛市起步，新房建筑工程也將隨之啟動(dòng)。因?yàn)楫?dāng)前正處?kù)杜Ｊ邪l(fā)展的初期階段，很難說(shuō)開(kāi)工量會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)造成什麼影響， 現(xiàn)在開(kāi)工量越多，置業(yè)/投資/投資信心會(huì)越高。

人口變化&住房需求

如果說(shuō)我們無(wú)法判定全世界的人口發(fā)展，至少可以確定西方世界的主流趨勢(shì)是人口不斷老齡化。也就是說(shuō)工人和非工人之間的比例一直在下降。那其中的主要影響就是工人會(huì)擁有更少的可支配收入去投資房產(chǎn)牛市，最後可能對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生阻礙。

但是，擁有廣袤土地的美國(guó)其優(yōu)勢(shì)就在於可以向新居民打開(kāi)國(guó)門(mén)，隨著工人數(shù)量的提升，從而推動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)和住房市場(chǎng)的發(fā)展。而美國(guó)的人口也在不斷增加，所以 很多有關(guān)美國(guó)將步日本後塵的評(píng)論并不會(huì)發(fā)生，而兩個(gè)國(guó)家最根本的區(qū)別就是日本人口在下降，而美國(guó)人口預(yù)期會(huì)在未來(lái)40年增長(zhǎng)30% 。所以，美國(guó)有大量的新房建筑需求。

美國(guó)住宅市場(chǎng)置業(yè)時(shí)機(jī)

以下圖表描述了從主要的長(zhǎng)期推動(dòng)因素通脹影響下美國(guó)住宅市場(chǎng)的狀態(tài)，并描繪了美國(guó)市場(chǎng)是否顯示出入手美國(guó)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)。

上述圖表表明2011年初期下滑預(yù)測(cè)，一直持續(xù)到2011年末，直到2012年牛市出現(xiàn)跡象。根據(jù)凱斯席勒的數(shù)據(jù)顯示，2012年房市就已經(jīng)顯示美國(guó)置業(yè)時(shí)機(jī)的開(kāi)始。

以下房?jī)r(jià)趨勢(shì)圖表明房?jī)r(jià)增長(zhǎng)+20%達(dá)到牛市高峰後，又跌至熊市低谷期-20%。隨後經(jīng)歷了5%正增長(zhǎng)，隨後又跌至-5%, 房?jī)r(jià)如此循環(huán)將會(huì)重復(fù)之前40%的漲落，奠定美國(guó)市場(chǎng)未來(lái)多年的正常發(fā)展態(tài)勢(shì)。雖然現(xiàn)在很難確定房?jī)r(jià)正發(fā)展動(dòng)量，但是回顧之前的牛市，一旦房?jī)r(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭突 破每年5%，那之後房?jī)r(jià)很可能加速到每年8%-12%的增幅。

綜上分析，美國(guó)住宅房?jī)r(jià)未來(lái)幾年的趨勢(shì)走勢(shì)有了充分的預(yù)測(cè)基礎(chǔ)。市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)創(chuàng)造了一個(gè)可靠的置業(yè)時(shí)機(jī)，實(shí)際攀升態(tài)勢(shì)表明了未來(lái)幾年美國(guó)的住宅市場(chǎng)將處 於加速發(fā)展趨勢(shì)。也就是說(shuō)隨著市場(chǎng)信心指數(shù)的不斷提升，每年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)都會(huì)促進(jìn)下一年更高的增幅，并一路向新的房市高峰期邁進(jìn)。

美國(guó)房市從2012年牛市初現(xiàn)，到2013年實(shí)現(xiàn)真正意義上的牛市發(fā)展，預(yù)期此後每年都會(huì)促成美國(guó)房市多年加速發(fā)展的總趨勢(shì)。根據(jù)凱斯席勒房?jī)r(jià)指數(shù)顯 示，從2012年10月到2016年初，美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)將從158.8增長(zhǎng)至207點(diǎn)。2016年初平均房?jī)r(jià)將比2009年增長(zhǎng)30%以上。