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很多去美國(guó)買房子的人都知道，美國(guó)的小區(qū)實(shí)行完全自治管理，卻不太清楚怎么自治管理，尤其很好奇房屋的維修基金的問(wèn)題。今天小編就帶您了解下這方面的知識(shí)。

一、美國(guó)小區(qū)怎么自治管理？

美國(guó)的小區(qū)實(shí)行完全自治管理，凡是購(gòu)買小區(qū)房子的業(yè)主，都自動(dòng)成為小區(qū)業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)的成員，小區(qū)共有部分產(chǎn)權(quán)的主體是全體業(yè)主，業(yè)主委托業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主協(xié)會(huì)）對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理。小區(qū)業(yè)主委員是一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三者之間的工作重點(diǎn)是“錢”，業(yè)委會(huì)要設(shè)法制衡三者之間的利益。

各州物業(yè)產(chǎn)權(quán)法一般都規(guī)定，業(yè)委會(huì)全權(quán)負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)共有部分的使用、維護(hù)、維修和更新改造的管理。由此，代表全體業(yè)主的業(yè)委會(huì)有權(quán)向全體業(yè)主收取用于小區(qū)共同支出的管理費(fèi)，以及用于小區(qū)公共設(shè)施維修的“維修基金”，并且負(fù)責(zé)聘請(qǐng)或解聘物業(yè)管理公司以及提供維修等業(yè)務(wù)的服務(wù)者。

二、維修費(fèi)收取數(shù)額怎么決定？

“維修基金”收取數(shù)額，由業(yè)主委員會(huì)做預(yù)算，經(jīng)業(yè)主們通過(guò)，業(yè)委會(huì)再收取維修費(fèi)，并將其存入銀行。每個(gè)小區(qū)會(huì)開設(shè)專用基金賬戶，并定期向業(yè)主公布。

具體說(shuō)來(lái)，預(yù)算方案通常包括物業(yè)小區(qū)的維護(hù)與管理費(fèi)用預(yù)算(theoperationbudget)和維修基金預(yù)算(thereservebudget)兩個(gè)部分。確定維護(hù)與管理費(fèi)用預(yù)算，是根據(jù)過(guò)去的預(yù)算和實(shí)際成本估算未來(lái)的成本和費(fèi)用，而維修基金的計(jì)算是考慮小區(qū)設(shè)施或設(shè)備維修或更新的費(fèi)用支出，如電梯需要維修或更換、小區(qū)道路的翻修等等。對(duì)這部分費(fèi)用的核算，往往是請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的工程師或建筑師來(lái)進(jìn)行研究分析，并出具研究報(bào)告。

特殊情況下，日常的維護(hù)費(fèi)用若超過(guò)一定數(shù)額，就要啟動(dòng)招投標(biāo)機(jī)制，再由業(yè)委會(huì)聘用的律師事務(wù)所向銀行發(fā)出通知書后，業(yè)主委員會(huì)方可支取，業(yè)主委員會(huì)按預(yù)算方案向業(yè)主公示，必要時(shí)由會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審核。

值得注意的是，業(yè)委會(huì)制訂這些方案時(shí)，通常會(huì)考慮一個(gè)業(yè)主能承受的合理幅度，并對(duì)照周邊的小區(qū)。業(yè)委會(huì)除進(jìn)行預(yù)算外，還要在年度末和季度末對(duì)預(yù)算概算和實(shí)際收支進(jìn)行比較。另外，召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，相對(duì)于國(guó)內(nèi)需要2/3以上的業(yè)主同意，美國(guó)只需要20%以上的業(yè)主參與投票即合法有效，這樣讓方案的執(zhí)行更具可操作性。

三、對(duì)于欠費(fèi)問(wèn)題怎么處理？

當(dāng)然，美國(guó)人也有賴?yán)U維修費(fèi)的，對(duì)于拒不繳納的業(yè)主，業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)聘請(qǐng)律師來(lái)討債。一般情況下，律師直接在欠費(fèi)若干天后通知銀行，并且業(yè)委會(huì)從即日起計(jì)繳滯納金、律師費(fèi)和登記費(fèi);并由律師事務(wù)所通知本人，到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行質(zhì)押登記，直到交足所有欠費(fèi)后，方可重新撤銷產(chǎn)權(quán)質(zhì)押登記;如果仍舊無(wú)效，律師甚至?xí)�通過(guò)訴訟的方式向“賴皮”業(yè)主追討。