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期房和現(xiàn)房買房者所簽合同不同

新版購房合同示范文本分為“預(yù)售”和“現(xiàn)售”兩個版本。相比福建省現(xiàn)用舊版合同，對期房和現(xiàn)房買賣有了更加明確的說明。

為此，住建部相關(guān)負責(zé)人在接受媒體采訪時曾表示，由于商品房預(yù)售存在許多不可預(yù)測的因素，以往購房者和開發(fā)商也經(jīng)常因為商品房預(yù)售時的承諾與最終交房時的標(biāo)準(zhǔn)不一致而產(chǎn)生糾紛，因此新版合同分成了兩種版本，分別進行規(guī)范。

比如，在“商品房基本狀況說明”中，“預(yù)售”版合同明確了包括抵押登記日期、債務(wù)履行期限等12項詳細說明，必須要將期房的抵押情況告知購房者。“現(xiàn)售”版合同中，還特別增加了商品房的租賃情況說明。

同時，為加強對購房者的權(quán)益保障，新版合同在“商品房價款”環(huán)節(jié)中還對“期房”進行特別說明：出售期房的全部房價款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，由明確的監(jiān)管機構(gòu)進行監(jiān)管。

對此，福州雙安房產(chǎn)董事長鄭愛新表示，很明顯，對購房者購買期房、現(xiàn)房進行區(qū)分和充分說明，雖然合同填寫更麻煩了，卻利于對購房者增加保障憑據(jù)。

房子質(zhì)量如何 交房前這些細節(jié)進合同

新版購房合同在“商品房交付條件與交付手續(xù)”上的規(guī)定，細致程度把經(jīng)驗豐富的房產(chǎn)中介嚇一跳。新合同范本如此用心良苦，目的就是為了引導(dǎo)購房者在簽訂購房合同環(huán)節(jié)，就對影響房屋質(zhì)量的小細節(jié)提高警惕。

舊版本中，對于商品房質(zhì)量的說明僅有籠統(tǒng)的三點說明，比如，“商品房所在建筑物生活給排水、用電、管道燃氣、電信、有線電視、消防、郵政信報箱等設(shè)施達到設(shè)計要求條件”，但設(shè)計要求是什么樣、達不到條件又該怎么辦并沒有明確解釋。

而新版合同則在其“基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備”中羅列了包括供水、排水、供電、供暖等7項基礎(chǔ)設(shè)施的詳細標(biāo)準(zhǔn)。對于期房，合同還特別要求將小區(qū)綠地率、道路、車位、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進行說明。而對于現(xiàn)房，則是要求將商品房的室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和節(jié)能措施等是否達標(biāo)進行說明。

另外，新版合同在對商品房實際使用面積測算和裝修材料及標(biāo)準(zhǔn)的細節(jié)說明，也更科學(xué)化。

這一做法的好處就是，將法律法規(guī)沒有明確的事項，通過雙方約定的形式，將權(quán)利與責(zé)任明確化，一旦出現(xiàn)糾紛，買賣雙方均有據(jù)可查。

這也說明，地產(chǎn)開發(fā)商今后將在買賣合同的嚴格監(jiān)督下，更好地保障商品房屋質(zhì)量及居住品質(zhì)，減少買賣雙方糾紛。

嚴懲開發(fā)商違約 懲罰性賠償比比皆是

除了細節(jié)上的詳細約定，新版合同另一明顯變化則是增加了更多關(guān)于違約的責(zé)任追究，突出買賣雙方的“契約”。

例如，在開發(fā)商擅自變更建筑規(guī)劃遭購房者解除合同后，應(yīng)承擔(dān)如此違約責(zé)任：“出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照X%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率）計算給付利息；同時，出賣人按照全部房價款的X%向買受人支付違約金。”

像這樣的規(guī)定還有很多，但都具有相同特點，解除合同的條件明確、程序清晰、賠付利息計算具體。而對存在商品房質(zhì)量不合格等情況，給購房者造成經(jīng)濟損失等嚴重違約情形的，還要承擔(dān)相應(yīng)的懲罰性賠償，除退還購房者已付房款、利息外，還要支付已付房價款一倍或者買受人全部損失的賠償金。