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題。我計劃在未來一個月左右的時間內購買共管公寓。我是一個謹慎的（和神經），首次購房者，想現(xiàn)在就開始規(guī)劃。我可能會從一個老板，而不是從一個制造商購買一個新的單位。我關注的一些問題。是否有懸而未決的有關協(xié)會的任何訴訟？是儲備足夠支付任何緊急情況或遠程修理或更換？我怎么能保證我的公寓費將不會得到大幅提升，在未來幾年？在一般情況下，我怎么能最好地保護自己？

回答。您正在考慮購買是指在貿易為“轉售共管。 ”據我所知，每個州有一個處理購買公寓的立法 - 無論是新從開發(fā)或從當前所有者。

當您從開發(fā)商購買一個公寓單位，你會得到一本大書，稱公開發(fā)售聲明。這包含了所有的法律文件，所提出的銷售合同有關保修副本，一個概算，和信息。

當你購買一轉手，就有權獲得所謂的一個“轉售包” （或轉售證書） 。本文件包含的材料應該給你一些 - 但不是全部 - 的答案，您的許多問題的。

當您購買的公寓 - 無論是從開發(fā)人員或轉售一個新的 - 你應該仔細檢查至少包括以下文件：

共管儀器。這些措施包括宣言，章程的劃分報批和計劃，以及規(guī)則和條例。如果你的共管協(xié)會注冊成立，你也應該獲取并審查公司章程。這些文件將拼出操作程序根據該公寓的功能。其中的公寓生活處理的最重要方面“使用限制”。例如，你可以租你的單位，如果是多長時間？你能有寵物嗎？如果有設施 - 如一個網球場和一個TOT很多 - 這些都包含在你的公寓的費用，或者你必須支付額外的？

該公寓章程也將告知您是否有哪些必須滿足的話，例如，你想使外部更改本機有任何建筑控制要求。在許多社區(qū)協(xié)會，建筑控制是闡明了協(xié)會文件，并且他們必須跟所有的業(yè)主單位。

分配給你的單位每月公寓費的聲明。在公寓宣言結束后，應該有一個圖表，列出在建設每一個單位的權益百分比。確定你每月公寓費的簡單方法是，乘以你的權益百分比在公會倍，總的預算，而且這個數(shù)字應該是你的年費。除以該數(shù)乘以12來獲得您的每月付款。例如，如果年度預算總額為$ 100,000，你必須在公會百分之五的利息，你的年費為$ 5,000，你每月的費用為$ 416.66。找出公用事業(yè)收費是否包含在月租費是很重要的。通常情況下，購買者的誤以為每月公寓費包括熱，電，氣，然后清楚地苦惱的時候，他們發(fā)現(xiàn)并非如此。

你也想確保你的單位的賣方不拖欠在他或她的公寓的費用，因為拖欠費用一般是在財產的留置權。然而，標題律師進行的結算應該確保所有這些未清償債務的結算還清。如果您購買的本月中旬，你將不得不按比例買方和賣方之間的月租公寓費。

目前的預算。這是一個非常重要的文件，你應該仔細閱讀。如果你不懂會計，確保有人懂行協(xié)助您。

該文件應列出實際年度預算，上線，由線的基礎上，并展示如何在預算被跟蹤在逐月分解。例如，如果共管協(xié)會預算$ 15,000每年的水費，并在三月底，他們已經花了$ 10,000的東西是完全錯誤的，而預算計劃者顯然犯了一個錯誤。請記住，這些規(guī)劃者業(yè)主單位只是喜歡自己;雖然它們往往是由職業(yè)經理人的指導下，錯誤會 - 不要 - 發(fā)生。

此外，預算 - 或者年度審計報告 - 應該包括資金，該公寓有儲備量。真的是沒有神奇的公式，以幫助您確定一個協(xié)會應該多少錢，保持其儲備帳戶。顯然，如果該協(xié)會并沒有作出任何資本支出，也改善了許多年，儲量低，你可能要考慮尋找在哪買另一座大樓。您必須獲得外匯儲備的當前狀態(tài);不依賴于舊會計報告。請記住，貸款機構 - 如FHA  - 通常需要的年度預算的至少10％的儲備。

概算。每年，共管協(xié)會 - 通常是通過它的管理公司 - 協(xié)助董事會在編制概算。這是在其上公寓的費用將被計算在明年這個概算。同樣，這應該是認真，有條不紊地審查。

沒有人能保證公寓的費用將保持不變。如果你買了單家獨戶的房子，你的房產稅，水電費，或其他的維修費用可能會波動在每年的基礎。同樣是在一個社區(qū)協(xié)會真。你可能想告訴賣家，并試圖說服他或她，以保證公寓的收費水平一段時間，但顯然這一切需要買方和賣方之間的談判。如果賣方同意，必須要對其進行購買合同的一部分。

此外，要確保有懸而未決的有關單位沒有專門的評估。如果有，支付這些未繳攤款是什么，應該雙方協(xié)商確定。也許你的賣家可以通過支付所有為您提供幫助 - 任何此類特殊評估的 - 或者至少是一部分。據推測，你得到的轉售證書應披露任何未繳攤款。該證書還應當披露的任何未決訴訟的存在。

除了在看各種文件，我強烈建議，如果共管協(xié)會有一個管理公司，你與酒店聯(lián)系（網站）的經理討論建筑物的條件。您也可以訪問復雜的周六或周日，介紹自己的人誰走在，并討論它們可能作為業(yè)主單位的任何問題。

買一個公寓并不適合每一個人。我經常寫，這是民主的最好和最壞的情況。但是，如果你愿意的話，你必須做你的功課 - 在你簽訂合同。

這些法律大多數(shù)國家給你的時間根據您的評論轉售包的期限內終止銷售合同的權利 - 通常三至五天。這是你的責任，以獲取包，仔細審查這些文件，然后根據所有這些因素，你的決定做出。