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美國(guó)政府不能賣(mài)地，美國(guó)很難炒地炒房，美國(guó)沒(méi)有剛性需求，所以，美國(guó)也就沒(méi)有高樓如筍、蓬勃發(fā)展的新景象。買(mǎi)賣(mài)的房子，絕大多數(shù)是二手房。賣(mài)主和買(mǎi)主通常都要請(qǐng)一個(gè)經(jīng)紀(jì)。那么，什么時(shí)候可以退房呢？

第一是出價(jià)（offer）階段。

在經(jīng)紀(jì)帶你看了十來(lái)套甚至幾十套房子后，你終于挑中了一套，簽一大堆文件，出價(jià)購(gòu)房。賣(mài)主通常不會(huì)同意你的殺價(jià)，可能會(huì)在你的出價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià)。你也可以提出要求賣(mài)主分擔(dān)過(guò)戶費(fèi)用（closing cost）。在討價(jià)還價(jià)的過(guò)程中，雖然你已經(jīng)簽了字，但只要你覺(jué)得賣(mài)主沒(méi)有滿足你的要求，你就可以退出。


第二是房屋估價(jià)（appraisal）階段。

買(mǎi)房子如果需要貸款，現(xiàn)在貸款額通常是房?jī)r(jià)的百分之六十。銀行需要對(duì)房子進(jìn)行專業(yè)房屋估價(jià)。如果估價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，你拿不到貸款，自然也就名正言順地放棄購(gòu)買(mǎi)這個(gè)房子。


第三是房屋檢查（inspection）階段。

雙方達(dá)成協(xié)議后，需要作房屋檢查。哪怕是新房子，也需要走這一步。美國(guó)的房子都是裝修之后才出售的，而且必須配備空調(diào)、浴室設(shè)備、熱水器、冰箱、爐灶、洗衣機(jī)、烘干機(jī)等基本配置。房屋檢查重點(diǎn)在于房子結(jié)構(gòu)、屋頂、水電、油漆、有無(wú)蟲(chóng)害，也包括上述基本配置。檢查多少會(huì)找出點(diǎn)毛病。買(mǎi)主可要求修復(fù)或補(bǔ)償(compensation）。在這階段，買(mǎi)主若感到不爽，也可以“拜拜”。


第四是走查（Walk through）階段。

第三階段過(guò)后，在過(guò)戶前，還有一道程序，就是在最后過(guò)戶前，再跟經(jīng)紀(jì)去房子那兒看一看，確定沒(méi)有問(wèn)題，若發(fā)現(xiàn)了新問(wèn)題；或者沒(méi)有新問(wèn)題，只是感覺(jué)后悔了，仍然可以退出不買(mǎi)了。


如果四階段都過(guò)了，就再簽一大堆過(guò)戶文件。房子買(mǎi)賣(mài)成交，買(mǎi)主拿到鑰匙。走完法律上的這一步，就無(wú)法退房了。在正式成交過(guò)戶之后，買(mǎi)主的懊悔是不受保護(hù)的。（There is no protection for buyer remorse after the formal closing has taken place.）

當(dāng)然，若發(fā)現(xiàn)賣(mài)主有欺騙、隱瞞等行為，可以起訴。但在房子交易領(lǐng)域，法律只管是否受“損害”（damage），不管如何去“執(zhí)行”(performance），即不會(huì)強(qiáng)迫人買(mǎi)下或賣(mài)掉一個(gè)房子。房子過(guò)戶后，法院不會(huì)強(qiáng)迫賣(mài)主“買(mǎi)回”房子。