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在美國(guó)置業(yè)如果你需要房地產(chǎn)貸款，那你一定要知道住宅貸款和商業(yè)房地產(chǎn)貸款，還需要知道影響貸款利率的四大因素。

美國(guó)住宅貸款的利率--固定利率，是由美國(guó)的債券市場(chǎng)(BondMarket)決定的，而不是人們所想的由美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)的基準(zhǔn)利率決定。只有浮動(dòng)利率與聯(lián)儲(chǔ)基準(zhǔn)利率相關(guān)聯(lián)。目前美國(guó)的聯(lián)儲(chǔ)拆借利率已降至0.25%，因此再下調(diào)的空間有限。而房屋抵押貸款的長(zhǎng)期利率，主要受制于長(zhǎng)期公債行情。眼下長(zhǎng)期利率已調(diào)至有史以來(lái)的最低點(diǎn)，也意味著通脹即將來(lái)臨。所以目前最重要的是，應(yīng)保握貸款時(shí)機(jī)，做一些相應(yīng)的調(diào)整。建議如下：

將30年期貸款改成15年期，可以減縮負(fù)債的年限，省下15年的利息

將15年期貸款改成30年期，可以減低月付額度，自救度過(guò)經(jīng)濟(jì)難關(guān)

抵押貸款套現(xiàn)：如果房貸少或全凈值，可考慮增加房貸額度，貸出錢來(lái)再來(lái)投資賺錢，善用貸款的杠桿功能，走致富的捷徑。

個(gè)人信用

經(jīng)過(guò)這次次貸金融風(fēng)暴和信用危機(jī)后，各銀行對(duì)房屋貸款的審核手續(xù)較之前嚴(yán)格很多。要取得最好的貸款方案和利率，取決于以下四大因素:

一、良好的信用

所有借款人通過(guò)個(gè)人社會(huì)安全號(hào)碼的審查，獲得來(lái)自三大信用評(píng)估公司的個(gè)人信用報(bào)告分?jǐn)?shù)。目前所有銀行都會(huì)采取3份報(bào)告中的中間值作為信用審定分?jǐn)?shù)。這個(gè)數(shù)字總結(jié)了個(gè)人過(guò)去的信用歷史，并評(píng)估貸款人將來(lái)準(zhǔn)時(shí)還款的可能性。高的信用分?jǐn)?shù)，不僅有資格申請(qǐng)抵押貸款，更可取得較好的貸款利率。

這個(gè)信用指數(shù)是基于以下項(xiàng)目的評(píng)估:

付款歷史：是否按時(shí)付款?是否有晚付的習(xí)慣?幾次?30天，60天，90天晚付?持續(xù)多久?今年?去年?有無(wú)破產(chǎn)紀(jì)錄?有否被人追債?在法院，國(guó)稅局有無(wú)欠錢記錄?是否欠付小孩譫養(yǎng)費(fèi)等等。房屋貸款遲付紀(jì)錄其實(shí)是銀行最關(guān)注的，所以會(huì)被追溯到很久以前。其他的信用卡遲付紀(jì)錄，超過(guò)一年就可不算入評(píng)估。

信用卡額度：額度愈高，表示信用愈好。但是每月信用支出的金額最好不要超過(guò)總額度的50%，否則會(huì)被扣分。超過(guò)總額度的支出愈高，扣分愈多。

信用歷史：銀行需要評(píng)估至少4條信用線，其中二條需有兩年以上的信用歷史

信用類型：曾獲得過(guò)幾種貸款，如房屋貸款、信用卡、買車貸款、學(xué)生貸款、百貨公司信用卡、加油卡等等。持有多類型的信用為佳。

信用審查次數(shù)：信用每多被審查一次，就會(huì)被扣分。被查得太多，就有必要寫解釋信來(lái)闡明原因。

二、穩(wěn)定的收入

這是放貸的保障。一般來(lái)說(shuō)，月收入應(yīng)是貸款支出的2.5倍。目前通過(guò)的負(fù)債率DTIRation(負(fù)債/收入)為收入的55%以下，但是各銀行的標(biāo)準(zhǔn)又不同，不過(guò)可以用公式來(lái)計(jì)算，貸款本金+利息+地產(chǎn)稅+火險(xiǎn)+所有信貸月付(從信用報(bào)表記碌)/月總收入55%

三、資產(chǎn)證明

這是確保貸款快速過(guò)關(guān)的關(guān)鍵。如存款、支票帳戶、定存、退休帳戶及股票等。頭款及購(gòu)屋費(fèi)用，再加上3個(gè)月的月付房貸金額，需要有存在銀行兩個(gè)月以上的證明。請(qǐng)先把您的現(xiàn)金如果想在近兩個(gè)月內(nèi)購(gòu)買房屋，就要先把這筆現(xiàn)金存入銀行，然后影印著兩個(gè)月的銀行帳單(全部頁(yè)數(shù))作為存款證明。如果房貸少或全凈值，銀行不接受從網(wǎng)路印出的影印件，除非上面有申請(qǐng)貸款人的全名、位址和帳戶等資訊。

四、房屋價(jià)值

這是決定可獲得貸款金額的尺度。既然是房屋抵押貸款，作為抵押品的價(jià)值至關(guān)重要。大多數(shù)屋主選擇LTV80%(貸款額/房?jī)r(jià))以內(nèi)的貸款方案，因?yàn)橘J款超過(guò)80%抵押比率，需要另外夠貸款支付保險(xiǎn),即PMI(PrivateMortgageInsurance)。根據(jù)貸款額度的不同，月保費(fèi)也從150美元到250美元不等。LTV越低。貸款方案及利息利率就越好。現(xiàn)在銀行對(duì)貸款人的收入查核，執(zhí)行的非常嚴(yán)格。除了要看2年的W-2收入表,1099表,個(gè)人報(bào)稅表(TaxReturn)之外，還要貸款人填4506T表格(IRSForm)，用以取國(guó)稅局核查個(gè)人報(bào)稅紀(jì)錄，借以印證真實(shí)報(bào)稅的收入。如果核查的報(bào)稅收入，不符合貸款申請(qǐng)表所填的收入。銀行就可拒絕給與借貸。