美國房地產開發(fā)歷史較長，法制較健全，開發(fā)程序環(huán)環(huán)相扣，其經驗值得借鑒。下面從選址、開發(fā)建設和租賃與銷售三大環(huán)節(jié)來介紹美國房地產開發(fā)程序。
一、選址
選址就是尋求有開發(fā)價值的土地。一般是找生地，也可以是熟地。所謂熟地是指已經開發(fā)的地塊。建設用生地、熟地的概念與農業(yè)用地不同。農業(yè)用熟地對建設來講是生地。
（一）土地規(guī)劃
美國對全國土地都已做出用途規(guī)劃。城市及其郊區(qū)的土地都有詳細的規(guī)劃圖，規(guī)定了每一地塊的用途、建筑物的類型和規(guī)模。各州規(guī)定不盡相同，但大同小異。
土地規(guī)劃在開發(fā)前已劃定，一般不能更改。申請改變規(guī)劃要有充分理由，經有關當局批準。但也有一個例外——遠郊區(qū)暫不宜開發(fā)的建設用地，可以較容易地獲準轉為農業(yè)用地，以避稅。
因為每塊地都有詳細規(guī)劃，開發(fā)商在選址時就應選擇合乎自己開發(fā)用途的土地。
（二）購地
1．位置。美國開發(fā)商掛在嘴邊的一句成功口訣就是“位置，位置，位置”。位置在很大程度上決定著開發(fā)的成敗。位置的優(yōu)劣受多種因素制約，但其中主要一條是距城市中心的距離。因此，距市中心愈近的則地價愈高。例如在紐約市中心的一塊地，每平方公尺可以賣到2900多美元，而距紐約70英里的中城一塊高密住宅用地只合20美元。開發(fā)商在選址時要多方比較，以使其開發(fā)獲益最大。如果是興建住宅，還應注意景觀（View）。美國人選住宅時非常注重這一點：水邊（Waterfront）最佳，其次是樹林邊等。
地塊初選后，接下來就應對其做出估價。
2．估計。美國地產估價通常用還原法、成本法、比較法。估價只有估價協會成員（M. A. I.）有資格承擔。由他（們）提出估價報告。估價報告應包括如下一些內容：①地產
（有時包括其上的房產）的產籍和一般情況的描述；②提請報告人；③提請報告的目的—一般市場價格，保險價值，清算價值，訴訟價值，租賃價值或商業(yè)價格；④估價日期；⑤土地已開發(fā)情況的詳細敘述；⑥地產的歷史情況和周圍環(huán)境；⑦該地產的最佳用途；⑧可比價值；⑨估價方法；⑩估價員資格證明。
3．購地貸款。買賣雙方就地價達成協議后，開發(fā)商即應尋找貸款。這種貸款都是抵押貸款，而且拿不到足額。開發(fā)商將土地全部押給銀行，銀行對該地塊進行再估價，然后發(fā)給土地估價的60～80％（視市場興衰）的貸款。（開發(fā)商須另籌20～40％。）開發(fā)商籌足購地款后，（所謂“籌足”是意向性的。因為在開發(fā)商、地主和銀行三者間有一個“死結”：地主沒有拿到錢之前不會把地給開發(fā)商，開發(fā)商不把地交銀行，銀行不會發(fā)放貸款。）還應委托產權保險公司審查，審查該地是否“干凈（Clear）”，有無“累贅（Encubrances）”。所謂累贅是指：附加的用途限制、地役權、抵押、置留權、費用、未了訴訟、未付稅金等。這些累贅一般要求地主在成交前了結，有時也可把某些累贅隨土地一起帶過來。
在籌足購地款、弄清產權之后，即可成交。
4．成交。成交是地主、開發(fā)商和銀行三家為主進行簽約的會議。除上述三方代表和他們的律師外，產權保險公司的代表也必須參加。另外，地主一方有關該地塊的債權人或受權人（如有時）也應參加。在會上，銀行受開發(fā)商的委托將其申請的貸款交地主，開發(fā)商將自籌部分地價款交地主。地主將有產權保險公司簽署的地契（Deed）交開發(fā)商。開發(fā)商與銀行簽署“貸款協議書”，開發(fā)商與地主簽署“賣地協議書”。與此同時，地主向有關債權人償清債務，債權人簽署“釋放書”將地上的累贅清除。上述各項文件必須有律師的簽字方能生效。
成交會后的一件重要工作就是向對該地塊有管轄權的房地局進行產權和抵押登記。這樣才最終完成產權的轉移。因為開發(fā)商將土地押給了銀行，地契應交銀行保管。
成交會上買賣雙方還應支付如下一些費用：
買方 賣方
印花稅（協議）
地契及抵押登記費
第三方保管費
律師費
產權保險費
測量費
土地檢驗估價費 印花稅（地契）
原抵押撤消登記費
第三方保管費
律師費
經紀人費
測量費
會議費
二、開發(fā)建設
土地和地上建筑物開發(fā)，既可同期開發(fā)也可先后開發(fā)。后者系指先開發(fā)土地，待下期由同一個或轉手由另一開發(fā)商再行建造房屋。開發(fā)土地包括平整場地，埋設地下管網，安裝電纜、電話、有線電視等公用設施，修筑道路，進行綠化。
（一）設計報批
無論是單體建筑、綜合樓群或住宅小區(qū)，開發(fā)的第一步是做出總體規(guī)劃（總體平面設計和房屋的初步設計），報請建設局批準。批準后再進一步做出施工圖，再報批（同時繳納建筑許可費和施工監(jiān)理費），批準后即可開工。
但是，對于象共有公寓等涉及廣大群眾切身利益的建筑，美國法律還規(guī)定了另外一套報批手續(xù)。
（二）企劃書
當開發(fā)商計劃興建住宅公寓時，還應向司法部長呈遞一本企劃書。企劃書的內容包括：興建公寓的目的（普通公寓、老人公寓、低收入公寓等），房屋設計和技術說明，房屋售價，銷售合同的格式，分期付款贊助計劃，公寓管理委員會的組成和管理費的構成及數額等。有關建筑師、律師要分別在書中有關部分簽字。開發(fā)商在書中以發(fā)起人的名義宣誓簽字。企劃書一經批準，開發(fā)商應遵照執(zhí)行，如有更改須報請司法部長批準，并將批件以附件的形式附在企劃書內。只有在企劃書批準后，才允許銷售。銷售時應向買主出示企劃書，成交后買主應得到一本。在售后的時間里，如有更改，例如管理費隨物價上漲而提高，也須報批，并將批件分發(fā)給住戶。在房屋售完后的兩年內，開發(fā)商是當然的管理委員會主任。此后，可由房主協會另行聘用。
（三）施工貸款
開發(fā)商可向銀行申請施工貸款。貸款條件一般是：①貸款分期發(fā)放，每次由開發(fā)商根據實際發(fā)生費用（憑發(fā)票）填寫申請數額，不得超過；②規(guī)定一個貸款累計最高額；③以每筆
售房收入的大部分（70％左右）還貸。上述可見，開發(fā)商在剛一開工但還沒有實物進度時，是拿不到貸款的。因此，還應自籌一部分啟動資金。再者，每筆售房收入的大部分必須用于還貸。在某個期間可能出現一手還貸，一手借貸的現象。
施工貸款名義上不是抵押貸款，實際上也類似抵押貸款。另外從條件中可以看出，開發(fā)商沒有可能把施工貸款挪作他用。
（四）建筑施工
美國實行招標承包制，執(zhí)行國際上慣用的施工管理體制，這就是由業(yè)主、承包商和監(jiān)理工程師三方組成的管理體系。但由于施工企業(yè)（承包商）愈來愈趨向專業(yè)化，一個專業(yè)承包商很難擔當起總承包商的角色，需要有一個統籌安排、調度全局的經理。于是，美國開始采用一種新建筑施工管理體制，由業(yè)主、監(jiān)理建筑師、承包商們和施工管理經理組成。施工管理經理不僅承擔了原總承包商在施工過程中的組織、協調各分包商的工作，而且在前期就參與設計、預算的顧問咨詢，會同建筑師準備招標文件，對承包商進行資格預審，進行招標、評標，參與選撥承包商，和簽訂合同；在施工期間負責安排進度，協調調度，最后參與工程的竣工驗收。
工程施工除了受到開發(fā)商雇用的建筑師、管理經理的監(jiān)督管理外，在質量上還受到政府部門委派的監(jiān)理的監(jiān)督。開發(fā)商申請施工許可時所繳納的監(jiān)理費即用于此。參與施工的各分包商進入工地后，要主動與監(jiān)理取得聯系，向其報告施工進度；隱蔽工程、覆蓋前，要通知監(jiān)理驗收；分部工程完工后，要經監(jiān)理驗收簽字。只有各單項全部驗收合格，工程竣工后才能拿到使用許可證書。這一套質量監(jiān)督系統，對保證工程質量起到很好的作用。
三、租賃與銷售
在美國有一個龐大的房地產市場，各州、縣都有房地產租賃和銷售信息網，有許多有執(zhí)照的專業(yè)經紀人，為買賣雙方牽線搭橋。經紀人都經專門訓練，考試合格，并參加全國房地產經紀人協會。該協會為會員制定了嚴格的道德規(guī)范和實踐標準。所以，在每一筆成交的買賣中，幾乎都有經紀人的介入，以保證買賣的公平、合法。
（一）信息網絡
1．報紙。周六和周日開辟專版刊登房地產出租和銷售的廣告。
2．計算機信息網。開發(fā)商或個人通過經紀人把房地產租賃銷售的信息資料存入計算機信息網中，各處的經紀人都能方便地查找到該項資料。
3．刊物。各地的經紀人事務所都定期出版房地產出租出售消息的刊物，免費向外散發(fā)。
（二）銷售機構
少量房地產的出租出售勿須設置銷售機構，只要在某一個經紀人事務所登記即可。但有大批房屋需要出租、出售的，則要設專門機構。這種機構很少是由開發(fā)商自己來管理的，大都委托一家銷售公司或一個經紀人來管理。這樣雖然要花上2～3％的代理費，但可省去許多麻煩，而效率比自己辦理高得多。
銷售公司一般都聯系一家或幾家貸款銀行或機構，為買主籌辦購房貸款。從法律上講，開發(fā)商、銷售公司并沒有為買主籌辦貸款的義務。但如果不替買主籌辦貸款，那將失去許多買主。
（三）住宅銷售
單戶住宅的銷售比較簡單，下面講公寓住宅銷售程序。
首先是各種媒體把信息傳遞出去，隨后自然會有人來參觀（美國稱之為Traffic）。對每個參觀者都要進行登記，以便做出統計分析，改進銷售工作。在市場正常的情況下，每20戶參觀者應有一戶簽約購買。
凡有購買意向者，須填寫買主登記表，填列姓名、職業(yè)、收入、家庭人口、現住址、遷移原因、欲購單元號、預計簽約時間；可獲得一本企劃書；尚須付給定金，一般在500美元左右。
在這以后的一至兩周內，銷售公司按買主登記表對其做資信調查，買主則閱讀企劃書，了解房屋構造、房價、合同條款。住進后買主無意購，買，可將企劃書退回，并取回定金。
買主有意購買，且經調查資信合格時，可與開發(fā)商簽署買房協議書并支付10^20％的房價款—頭款。這筆錢存在開發(fā)商律師的特殊帳戶上，雙方都不能動用。但美國法律還規(guī)定，新建公寓住房只有在售出15％后，買房協議書方能生效。這是因為在住戶少于15％時，無法組織房主協會和房管委員會。所以，提前簽約的買主并沒有把房價款交足，也沒有遷入新居。
如某些買主急于遷入，也有一個變通的辦法。這就是簽一份租賃——買房協議。買主提前遷入，繳納頭款并按月付租，這些租金的一部分（例如50％）以后可作為購房款。這與單純租賃有所不同。
買房協議書正式生效后，要開一個象前面買地那樣的成交會。由開發(fā)商、銷售公司、買主們和貸款銀行參加。在會上：
1．律師將在其特殊帳戶中的頭款交開發(fā)商。
2．貸款銀行與買主們分別簽訂抵押貸款協議，并交清余款；開發(fā)商收回全部賣房款。
3．房地局已事先給每個住宅單元編定門牌號，并將住宅小區(qū)的土地按房屋的單元數，從理論上劃分成相應的地塊。開發(fā)商將各單元住房的房地契分別交買主們。原來整個小區(qū)土地和整棟公寓的稅號不復存在，被新一系列的稅號所代替。
4．宣布房管委員會的成立。在前兩年，開發(fā)商是當然的主任。因此，開發(fā)商在房屋全部售出后仍負有責任。所建房屋經兩年考驗后，開發(fā)商才能解脫。
美國銀行給買房者發(fā)放的貸款大都是長期（20～30年）、低息、分期償還，每月償還等額的本利和。美國人的買房能力約為全家年收入的2.5倍。
15％的房屋賣出后，余下的房屋則可單獨成交。
（五）辦公樓銷售
美國的辦公樓大多為高層建筑，使用面積超過萬平方米，非一家公司所能占用。所以，辦公樓是分片出售的。買主可以根據承重墻、柱的布局，購買一塊任意大小的面積，然后再行分割為自己所需要的房間。所以，辦公樓在銷售（或租賃）時，還有一個按用戶意見繼續(xù)建造和裝修的問題。其費用包括在房價（或租金）中，其工作量以買賣協議后附“工程說明”規(guī)定之。這部分工程應由買主提供平面圖和技術要求，而賣主應提供一個可以接受的最高工程量的限度和質量要求，由買主在此限度內選擇。這部分工程的進度相當快，一般在簽約后的30～45天內即可交付使用。
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