購房合同的簽訂是十分重要的事情，稍有不慎就會(huì)帶來許多麻煩。今天小編就為大家?guī)砹撕炗嗁彿亢贤淖⒁馐马?xiàng)。
購房合同無效的情形有哪些？
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；
（三）開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（四）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
（五）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；
（六）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房人無法取得房屋；
（七）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格；
（八）因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；
（九）出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對(duì)值超出3%；
（十）出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行；
（十一）商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。
購房合同無效怎么辦？
購房買賣合同無效怎么辦？一般情況下，都是由開發(fā)商的原因?qū)е潞贤瑹o效，因此購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
我國法律規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
購房合同無效 責(zé)任如何界定
從拍賣會(huì)上競拍了一間門面房，并支付了全部房款，但一直辦不了房產(chǎn)證。為討說法，購房者鄒某某將開發(fā)單位和拍賣公司一同訴至壽縣法院，要求兩被告賠償其購房損失。
2010年7月，通過安徽某拍賣有限公司公開拍售，鄒某某以4100元每平方米的單價(jià)，購得安徽省某農(nóng)場開發(fā)的移民遷建工程西湖花園A區(qū)39平方米的門面房。依據(jù)簽訂的購房合同，鄒某某交清購房款，并交納了拍賣傭金。合同約定，農(nóng)場負(fù)責(zé)為鄒某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。門面房交付后，鄒某某進(jìn)行了裝修。 4年來，鄒某某多次找開發(fā)商要求辦理“兩證”，但始終沒有回音。
無奈之下，鄒某某起訴要求判令解除購房合同，返還其購房款、拍賣傭金、裝修費(fèi)用及各項(xiàng)利息損失共62萬余元。
壽縣法院審理認(rèn)為，鄒某某購買的房屋未經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書，亦未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，其購房合同系無效合同。與鄒某某簽訂房屋買賣合同的某農(nóng)場移民遷建工程管理處，系農(nóng)場的二級(jí)機(jī)構(gòu)，不具備法人資格，其行為由農(nóng)場負(fù)責(zé)，無效合同的后果應(yīng)由農(nóng)場承擔(dān)。某拍賣公司在房屋手續(xù)不全的情況下進(jìn)行拍賣，存有過錯(cuò)，鄒某某要求解除合同的請(qǐng)求應(yīng)予以支持。鄒某某主張的裝修費(fèi)用系其自身原因造成，不予支持。
庭審中，鄒某某與農(nóng)場達(dá)成給付門面房使用費(fèi)5500元的主張，不違反法律規(guī)定，法院予以確認(rèn)。經(jīng)合議，法院判決購房合同無效，鄒某某返還房屋，農(nóng)場退還購房款及利息，拍賣公司返還拍賣傭金及利息，鄒某某支付房屋使用費(fèi)。
【法官說法】
《合同法》第52條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”情形的，合同無效。第58條規(guī)定：合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第107條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。第40條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
《民事訴訟法》第64條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)自己的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。最高法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第2條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。
本案中，某農(nóng)場開發(fā)的商品房未依法報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批、并未取得權(quán)屬證書，即與他人簽訂房屋買賣合同，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，其與鄒某某簽訂的購房合同屬于無效合同，沒有法律約束力。某拍賣公司在商品房開發(fā)手續(xù)不全的情況下組織拍賣，存有過錯(cuò)，依法應(yīng)在其過錯(cuò)范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。商品房交付后進(jìn)行的裝修，系鄒某某自身原因造成，因此裝修費(fèi)的損失不應(yīng)由他方承擔(dān)。
今后大家在簽訂購房合同的時(shí)候一定要擦亮眼睛，參考著以上的建議，不要在購房合同上出差錯(cuò)哦。
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