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要了解澳洲房產(chǎn)投資回報(bào)率，首先要了解澳洲房價(jià)的走勢(shì)，其中，詳細(xì)分析澳洲各首府城市的房產(chǎn)市場(chǎng)則能更好地幫助我們了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)動(dòng)向。澳洲SQM Research的創(chuàng)始人兼資深房地產(chǎn)分析師Louis Christopher為投資者詳細(xì)分析了澳洲各大城市在2014年的房價(jià)走勢(shì)。他認(rèn)為，人們似乎高估了珀斯、布里斯班、墨爾本和達(dá)爾文的住房市場(chǎng)，而阿德萊德、堪培拉以及霍巴特的房價(jià)卻似乎被低估了。并且與名義GDP相比，澳洲全國住房市場(chǎng)呈略微高估之勢(shì).珀斯位于以資源產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的西澳，因此與布里斯班特征相似。長期以來珀斯房價(jià)與名義GDP 趨同，但從2005年開始該地區(qū)的房價(jià)開始上漲，這主要是由采礦業(yè)的興旺帶動(dòng)的。該市房價(jià)的最高溢價(jià)是在2006年12月達(dá)67%，盡管之后房價(jià)開始下跌，但仍處于高位，2013年6月是31%。在過去的2012年，澳洲全境的采礦業(yè)都開始衰退，這直接影響了消費(fèi)者和企業(yè)的信心，也導(dǎo)致該市的失業(yè)率變得更糟糕。這反過來也有助于減緩房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，珀斯的租賃市場(chǎng)也可以感受到這種影響，2012年年中以來很長一段時(shí)間內(nèi)空置率開始逐步上升，目前該市的住房空置率為1.6%。SQM研究公司預(yù)計(jì)，未來18至24個(gè)月中，除非有新的商品價(jià)格飆升，否則該市的住房市場(chǎng)增幅會(huì)放緩。澳洲首都堪培拉房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡與其他首府城市不同。傳統(tǒng)而言，無論堪培拉房價(jià)是明顯低于名義GDP趨勢(shì)線還是與之趨平，這里的房價(jià)都比其他首府城市更實(shí)惠。雖然在2003年底至2008年間，該市的房價(jià)與名義GDP持平，然而此后，全市的房價(jià)再次跌破名義GDP。此外，最近負(fù)值甚至被再次拉大。 當(dāng)務(wù)之急是要了解聯(lián)邦政府的決策會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)產(chǎn)生何種影響，政府削減預(yù)算以恢復(fù)盈余的舉措會(huì)影響就業(yè)并且隨之造成住房問題。堪培拉房價(jià)低于名義GDP的幅度一直在增加，而另一方面出租房產(chǎn)的空置率也有所上升，這是由于首都的許多崗位流動(dòng)性較大這一特性所產(chǎn)生的。 據(jù)預(yù)計(jì)，在未來幾年內(nèi)這些預(yù)算削減還會(huì)繼續(xù)，因此，城市住房市場(chǎng)疲軟仍將持續(xù)。專家們表示，在堪培拉購買房產(chǎn)要比租房更劃算，而且從長期來看，堪培拉已為房價(jià)的增長做好了準(zhǔn)備。澳洲儲(chǔ)備銀行在7月中旬發(fā)布的一份全澳性的報(bào)告中預(yù)測(cè)，人們買房實(shí)際上可能比租房更劃算。該篇報(bào)告的作者福克斯（Ryan Fox）和圖利普（Peter Tulip）發(fā)現(xiàn)，如果全澳性的房價(jià)以歷史平均水平（約2.4％）的速度增長的話， 那么擁有房產(chǎn)的花費(fèi)與租房相同。他們?cè)趫?bào)告中稱：〝如果按照一些人預(yù)測(cè)的，房價(jià)上漲的速度會(huì)更為緩慢的話，本文所使用的框架表明，購房者的財(cái)務(wù)狀況平均會(huì)比租房者好。〞該報(bào)告將租房的財(cái)務(wù)成本與擁有類似住房的利率、維修與市政費(fèi)用的成本進(jìn)行了比較。悉尼晨鋒報(bào)房地產(chǎn)的高級(jí)經(jīng)濟(jì)師威爾森（Andrew Wilson）稱，沒有證據(jù)顯示，房價(jià)不會(huì)維持在長期的平均水平上。威爾森認(rèn)為，在堪培拉市場(chǎng)上有許多潛在的需求，隨著首都行政區(qū)經(jīng)濟(jì)的改善，人們會(huì)看到房價(jià)的再次增長。〝堪培拉的表現(xiàn)一直不佳，與最近這個(gè)低利率增長階段中的其它省會(huì)城市相比，表現(xiàn)不如預(yù)期，〞他說。威爾森還認(rèn)為，堪培拉的增長肯定有上升的潛力，但它確實(shí)依賴于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的改善。而任何地方經(jīng)濟(jì)的改善將取決于〝聯(lián)邦預(yù)算赤字〞的改善。堪培拉房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的發(fā)言人波姆皮尼（Frank Pompeani）稱，如果人們要是從長期打算的話， 那么擁有房產(chǎn)永遠(yuǎn)比租房要強(qiáng)。他指出，對(duì)于擁有房產(chǎn)所有權(quán)有許多好處，包括可以進(jìn)一步改造房子以增加其價(jià)值，以及自住房主的免稅方面的資本收益。波姆皮尼表示，堪培拉的市場(chǎng)已為一些房產(chǎn)價(jià)格增長做好了準(zhǔn)備，因?yàn)樗�與悉尼和墨爾本市場(chǎng)的周期相反，而后兩個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始放緩。29歲的公務(wù)員盧頓（Andrew Luton）曾在凱西（Casey）區(qū)租住過一套兩臥室的公寓房，每周租金約為400澳元。他稱，他是一個(gè)喜愛戶外運(yùn)動(dòng)的人，也需要有一個(gè)空間擺放他的器材，所以住公寓房已不適合他了。盧頓在凱西區(qū)看上了一套一間臥室的獨(dú)立房后， 在短短的一周內(nèi)就買下了。〝對(duì)我來說，這是明擺著的事兒。 我為什么要每周花400澳元給別人？〞他說。他表示，雖然他認(rèn)為堪培拉在過去的12個(gè)月中，變成了一個(gè)租房市場(chǎng)，但他很高興作為長期財(cái)務(wù)投資，擁有自己的住房。 他的抵押貸款與他曾經(jīng)的租金差不多。