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出資人付款買房時(shí)最好通過(guò)銀行進(jìn)行劃款

盡量避免現(xiàn)金交易，最好將房款直接劃轉(zhuǎn)給開發(fā)商完善購(gòu)房協(xié)議

針對(duì)合資購(gòu)房的問(wèn)題，中央民族大學(xué)法學(xué)博士王峰律師表示，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)有一定的合理性，但從法律上講，其本身卻是風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)遇。

房產(chǎn)證上沒(méi)有記載的出資人利益無(wú)法得到保障

在真實(shí)購(gòu)房行為發(fā)生后，我們常�？吹接捎谶@樣那樣的原因，有些出資人沒(méi)有把自己的姓名“落在”房產(chǎn)證上，比如合資人受限購(gòu)政策影響，沒(méi)有買房資格；情侶或夫妻一方對(duì)另一方過(guò)于信任；共同出資人法律意識(shí)淡薄、考慮不是很周全等。在王峰律師看來(lái)，如果一些合資購(gòu)房者沒(méi)有在房產(chǎn)證上記載為共有人，那么其根本利益將無(wú)法得到切實(shí)保障。

據(jù)王峰律師介紹，按照物權(quán)法定的原則，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。房子的歸屬在法律上只看房產(chǎn)證上的記載。也就是說(shuō)，房子登記在誰(shuí)的名下，房子就是誰(shuí)的。如果房產(chǎn)證上只登記了一個(gè)人的名字，那么其他合資人，縱使是有完備的合資購(gòu)房協(xié)議，也不能對(duì)抗房產(chǎn)證，不能改變房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，嚴(yán)格意義上，他們并不是該房屋的共有人。

房產(chǎn)證上記載為共有人也有隱患

對(duì)于普通的合資購(gòu)房者而言，是不是只要將自己的名字記載在房產(chǎn)證上，就意味著“萬(wàn)事大吉”呢？王峰律師認(rèn)為，由于多方出資購(gòu)房的情況比較復(fù)雜，即便如此，這其中也包含諸多隱患。

首先，從合資人之間關(guān)系親疏冷熱方面來(lái)講，隨著時(shí)間的推移，合資人之間的關(guān)系會(huì)不斷發(fā)生變化。合資人在購(gòu)房之初，多數(shù)關(guān)系比較密切，比如是情侶、朋友等等。但這些關(guān)系本身并不是非常穩(wěn)固，一旦感情出現(xiàn)裂痕，必然會(huì)影響房屋的處置。同樣，也可能因?yàn)閷?duì)房屋的不同處置意見(jiàn)而意見(jiàn)相左、產(chǎn)生矛盾，造成戀人、朋友之間反目成仇。

其次，從權(quán)利實(shí)現(xiàn)方面來(lái)看，縱使是合資人登記為房屋共有人，但這也只是形式上的共有人，合資人的權(quán)利也不一定能夠真正實(shí)現(xiàn)。據(jù)王峰律師介紹，根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條的規(guī)定，處分共有房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)三分之二以上份額的共有人或者全體共同共有人同意。當(dāng)合資人對(duì)房屋的出租、出賣等房屋的流轉(zhuǎn)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)不能實(shí)現(xiàn)出租、出賣的目的，即便能夠完成出租、出賣，占有份額小的共有人的利益也有可能被犧牲掉，很難得到保障。“做個(gè)不太恰當(dāng)?shù)谋扔�，份額小的合資購(gòu)房人，就像是公司里的小股東。很多時(shí)候，小股東會(huì)被控股股東所‘綁架’。公司中小股東的利益該如何保護(hù)，這是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)，同樣，份額小的合資購(gòu)房人的利益保護(hù)一樣也很困難。一些合資購(gòu)房人名義上是共有人，但實(shí)際上并不能分享因共有房屋所產(chǎn)生的收益。”王峰律師說(shuō)道。

再次，從房屋共有人增加和變更的角度來(lái)講，一是如果部分合資購(gòu)房人已婚，這實(shí)際上增加了房屋共有人。“按照《婚姻法》的規(guī)定，雖然房產(chǎn)證上只是登記了一個(gè)購(gòu)房人的名字，但其妻子或丈夫也成為該房屋的共有人之一。如果涉及合資購(gòu)房人離婚，那么合資購(gòu)房人所占的房屋份額就會(huì)被視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，就會(huì)面臨著財(cái)產(chǎn)分割的情況。”王峰律師說(shuō)道。二是部分合資購(gòu)房人可以將自己所有的份額進(jìn)行贈(zèng)與，也可以對(duì)其設(shè)立遺囑，若沒(méi)有遺囑可以進(jìn)行法定繼承。贈(zèng)與和繼承的行為，不僅會(huì)改變共有人、增加共有人的數(shù)量，而且還會(huì)使房屋的產(chǎn)權(quán)處于不確定的狀態(tài)。

此外，部分合資購(gòu)房人如涉及訴訟，其所有的份額可能因?yàn)榉ㄔ旱谋Ｈ�、�?zhí)行措施而被查封，這就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房屋在此期間不能再進(jìn)行流轉(zhuǎn)。“總之，合資購(gòu)房人人數(shù)越多，各共有人對(duì)房屋的意見(jiàn)就越難統(tǒng)一，涉及的風(fēng)險(xiǎn)就越大。”王峰律師談道。

合資購(gòu)房者須增強(qiáng)證據(jù)意識(shí)

從王峰律師的分析中可以看到，不管合資人將不將其名字寫在房產(chǎn)證上，都要面對(duì)很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。那么合資人到底該如何保護(hù)自己的權(quán)益？王峰律師認(rèn)為，合資購(gòu)房人應(yīng)努力保留好相關(guān)證據(jù)。“大家都知道一句話，打官司就是打證據(jù)。如果已經(jīng)完成了合資購(gòu)房，為了防患于未然，就要增強(qiáng)證據(jù)意識(shí)。”王峰律師說(shuō)道。

可以說(shuō)，在合資購(gòu)房產(chǎn)生的爭(zhēng)議中，最重要的問(wèn)題就是確定各合資購(gòu)房人的出資額。王峰律師建議合資人若要明確出資額，就要盡量做到以下幾點(diǎn)：一是合資人在付款買房時(shí)，最好通過(guò)銀行進(jìn)行劃款，盡量避免現(xiàn)金交易，并將銀行轉(zhuǎn)賬的憑單妥善保存。二是合資購(gòu)房者最好將房款直接劃轉(zhuǎn)給開發(fā)商或其他賣房人。盡量不要將款項(xiàng)匯給其他合資買房人，這樣便可明確合資購(gòu)房人出資確實(shí)是用于購(gòu)買房屋，而非其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系。三是完善購(gòu)房協(xié)議，明確約定合資購(gòu)房人的權(quán)利與義務(wù)，同時(shí)約定好房屋出租、出賣的決議程序以及利益分享機(jī)制。

王峰律師認(rèn)為，合資購(gòu)房就像是一朵有刺的玫瑰，雖其外表美麗，但是風(fēng)險(xiǎn)重重，對(duì)于一般購(gòu)房者而言，“只可遠(yuǎn)觀而不可褻玩”。