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海外買房并不像想象中的那么簡單。尤其是國內(nèi)高凈值人群海外置業(yè)的首選之地美國。

房子便宜價格低

為什么美國會成為國內(nèi)高凈值人群海外置業(yè)的優(yōu)選？
陸鶴壬的解釋是，一方面投資環(huán)境成熟，另外一方面金融危機后美國房地產(chǎn)價格的便宜。在美國某些城市，房子賣成白菜價不是神話，最低的一元錢就可以買到，所以很多投資者組團去美國收購這樣的房產(chǎn)。
美國地產(chǎn)專家Dennis也贊同。他介紹說，首先在美國投資置業(yè)的安全性非常好，美國的法律非常健全，不僅僅是保護本國人各種投資丶置業(yè)，對國外人也是非常公平的。在這樣一個體制下，對于國內(nèi)和國外的人是沒有區(qū)別的。“作為外國人，如果在美國投資買房的話，整個流程跟美國本地人是一樣的，各種繳稅，房產(chǎn)的期限，還有出租或者是選擇賣房子，方方面面都是和本地人一樣的。”
至于買房成本方面，眾所周知，2008年以后很多美國銀行破產(chǎn)，房地產(chǎn)泡沫破裂后，整個房價跌了30%，像洛杉磯這樣的城市甚至跌到了70%，雖然之前跌幅大，但現(xiàn)在一些大的城市，像三藩市丶 紐約等房價正在慢慢回暖。
“雖然不能說現(xiàn)在已經(jīng)回暖到了2005丶2006年的房價，但是美國的房價這些年是逐步在上升。所以如果投資美國房產(chǎn)，收益是有保證的，用比較低的價格購買到美國的房產(chǎn)，之后租房丶賣房，利益也很可觀，也會逐步攀升。所以不用擔(dān)心，雖然覺得美國的房產(chǎn)跌了非常多，但是現(xiàn)在整體的情況是在回暖的。”美國地產(chǎn)專家Dennis 說。

時刻控制風(fēng)險
正如硬幣的兩面，去美國置業(yè)優(yōu)勢多多的同時，也有風(fēng)險需要控制，避免不理性的投資行為。
陸鶴壬舉例說，“在美國買房之后，后期的房屋管理費甚至稅費以及其他的費用是很多中國人沒有考慮到的。中國投資人進行海外投資時要理性看待，在追求高回報率的同時，風(fēng)險一定不能忽視。”
此外，與國內(nèi)不同，在美國投資置業(yè)，時時刻刻需要會計師的協(xié)助。
會計師張國禮有多年從業(yè)經(jīng)驗，已經(jīng)幫助了五六百個家庭做美國稅務(wù)準(zhǔn)備。 “美國稅務(wù)主要有兩個方面，中國人去美國投資，一種是以投資取得美國綠卡，另外一種就是純投資。身份不同，涉及到的稅也不同。”
首先是房產(chǎn)稅，無論是投資還是個人居住，無論有沒有美國身份，都會涉及到房產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅在美國又是州稅的范圍，每個區(qū)域也不一樣，比如說加州的房產(chǎn)稅平均是1.2%丶德州房產(chǎn)稅高一點，平均稅費2%左右。
張國禮介紹說，需要注意的是，房產(chǎn)登記在誰的名下，就會涉及到贈與稅和遺產(chǎn)稅，這對于有無美國身份是不一樣的。“如果持有美國綠卡，就獲得了一個534萬美金的免稅額度，你的房產(chǎn)和其他資產(chǎn)加起來如果沒有超過免稅額度，不會有遺產(chǎn)稅和贈與稅，超過才會有。如果純粹是去美國投資，沒有身份，遺產(chǎn)稅的征稅額度是六萬美金”。
如此看來，既然有了差別，在進入美國進行投資前，就要先做規(guī)劃。是個人直接投資，還是通過一個公司持有美國財產(chǎn)，對于個人征稅是不一樣的。

投資收益6%-8%
在海外置業(yè)是為了什么？
如果是自住，考慮的問題就比較私人一些，如房子是否是學(xué)區(qū)房等等，這種房子跟投資型房子是兩個不同的概念。
陸鶴壬介紹說，所謂投資型房產(chǎn)，基本特點是單價比較便宜。在美國，這種房子一般在十萬美元左右。看重這種房子，首先是看中了它的升值空間，第二個是租售比，凡是比較便宜的房子，只要所在區(qū)域比較好，租售比要比所謂的豪宅高很多，而這種房子一般不是在國人比較熟悉的紐約這樣比較大的城市，會稍微二線一些，像休士頓，奧蘭多這樣的城市，房價在2008年金融危機時價格回調(diào)很大，甚至回到了十年前的水準(zhǔn)。
美國的房地產(chǎn)市場是比較穩(wěn)定的，永遠不會像中國的房價翻番上漲，所以投資這樣的房產(chǎn)，要把預(yù)期值設(shè)定在非常現(xiàn)實的狀況下，比較適合穩(wěn)健性的投資人。此外，要看清租金的凈回報率，“在扣除了房屋管理的成本丶房屋稅等所有的費用后，凈回報率比較合理的范圍是6%，比較高的是8%，如果比這個更高，就有一定的風(fēng)險。”Dennis說。

Tips
國人置業(yè)愛熱鬧
2014中國投資移民白皮書顯示，國人最為熱衷的海外投資標(biāo)的為地產(chǎn)，占比 43.4%，與排名第二的固定收益類投資差距較為明顯。從最受歡迎的海外置業(yè)國家及城市來看，洛杉磯丶舊金山丶溫哥華名列前三，占比分別為 18%丶17% 以及14%，原因是這些城市在中國知名度較高以及當(dāng)?shù)負碛腥A人區(qū)，更易融入當(dāng)?shù)丨h(huán)境。