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無(wú)論在哪里投資房產(chǎn)，房產(chǎn)增值都是需要等待，需要時(shí)間去印證，。在美國(guó)投資房地產(chǎn)，地區(qū)選擇至關(guān)重要。月底，住在紐約的Jerry Schmitt通知記者更改他的聯(lián)絡(luò)地址，因?yàn)樗麥?zhǔn)備搬離紐約去西雅圖發(fā)展。這位29歲的IT工作者低落地告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，他之所以忍痛結(jié)束自己的紐約夢(mèng)，選擇離開，是因?yàn)樵诩~約，高房?jī)r(jià)讓他買不起住房，每月支付的高額租金更是讓他身心疲憊。

　　“紐約的房?jī)r(jià)讓我只能仰望，所以我決定去另一個(gè)城市，過更為輕松的生活。”Jerry說。

　　Jerry的情況不是個(gè)案。去年開始，紐約高房?jī)r(jià)一直成為輿論的焦點(diǎn)，新加坡《聯(lián)合早報(bào)》曾報(bào)道，紐約作為世界金融中心，被評(píng)為美國(guó)最住不起的城市。大量剛從大學(xué)或研究院畢業(yè)的年輕人，放棄紐約豐富的機(jī)會(huì)和更高的收入，因?yàn)榉孔訂栴}遠(yuǎn)走德克薩斯。

　　由此可見，紐約作為先進(jìn)城市的優(yōu)勢(shì)開始轉(zhuǎn)為劣勢(shì)。在外界看來，高房?jī)r(jià)將成為紐約長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的障礙，但紐約的房?jī)r(jià)并未因此停止上升趨勢(shì)。

　　根據(jù)最新的美國(guó)房產(chǎn)初步估值，紐約全市的1060814個(gè)物業(yè)的市值，已上升到9883億美元，增幅為9%，高于去年的6.6%。

　　那么，究竟是什么在推動(dòng)紐約的房?jī)r(jià)？面對(duì)高房?jī)r(jià)，紐約又將如何應(yīng)對(duì)？

　　寸土寸金曼哈頓

　　紐約的高房?jī)r(jià)，以曼哈頓的表現(xiàn)最為突出。

　　“彈丸之地，卻寸土寸金。”在紐約一家律師事務(wù)所工作５年的金靜云對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者評(píng)價(jià)她對(duì)曼哈頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的感受，“永遠(yuǎn)在上升的房?jī)r(jià)，永遠(yuǎn)在上漲的租金。在這里，你可以明顯地感受到紐約核心區(qū)域的繁華與冷漠。”

　　在金靜云的回憶中，2012年底，是曼哈頓房地產(chǎn)市場(chǎng)最為火爆的一年，當(dāng)時(shí)她代理的一個(gè)客戶，把在曼哈頓的一套房產(chǎn)以每平方米人民幣29萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)手出售。

　　“這樣的價(jià)格對(duì)于曼哈頓黃金地段的房產(chǎn)來說，并不算特別高昂。”金靜云說。

　　值得一提的是，據(jù)《每日郵報(bào)》報(bào)道，一名男子在42年前以10.2萬(wàn)美元買下曼哈頓一個(gè)6層公寓，如今推向房市竟開價(jià)5000萬(wàn)美元，40年翻了500倍。“完全是搶銀行的節(jié)奏。”當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)媒體對(duì)此評(píng)論道。

　　據(jù)悉，報(bào)道中的這套6層公寓藏身于曼哈頓一棟老樓內(nèi)，別看樓外面的墻角上全是涂鴉，這并不是一棟廢棄的舊樓。它曾經(jīng)是一棟華麗的銀行，42年前被攝影師杰·梅賽爾以10.2萬(wàn)美元買下，并將其改造成自己的家和工作室。公寓有3.5萬(wàn)平方英尺，72間房子，是真正的豪宅。杰和妻子女兒住在其中，將1層和3層用作畫廊，并把4層出租給波普藝術(shù)家李奇登斯坦。

　　與此同時(shí)，《國(guó)際金融報(bào)》記者也從曼哈頓的中介商Hanson那兒了解到，曼哈頓下城東靠近紐約大學(xué)的普通住宅，如今的售價(jià)均在200萬(wàn)美元以上。

　　為何曼哈頓的房?jī)r(jià)如此驚人？

　　Hanson告訴記者，曼哈頓的房?jī)r(jià)之所以有不斷上升的底氣，那是因?yàn)�，過去10年，這里房子的空置率極低。“曼哈頓很繁華，但是面積不大，所以房子的庫(kù)存有限。另外，房子租賃的需求在不斷上升，這代表居住人口也在不斷上漲。”Hanson說。

　　只是，隨著需求的上升，曼哈頓的房屋供給也在不斷上升，在當(dāng)?shù)孛襟w看來，甚至到了一種“畸形”的狀態(tài)。

　　據(jù)房地產(chǎn)公司柯克蘭集團(tuán)的最新數(shù)據(jù)顯示，每平方英尺（約合0.09平方米）單價(jià)超過2300美元的豪華住宅在2014年有2386套上市，是有記錄以來最多的一年。

　　與此同時(shí)，記者獲悉，2015年規(guī)劃在曼哈頓掛牌上市的新增共管公寓單元，將至少達(dá)到2014年的兩倍，創(chuàng)下了自2007年以來的新高。這意味著，購(gòu)房者將有更多選擇，而開發(fā)商之間也會(huì)出現(xiàn)一些令人喜聞樂見的競(jìng)爭(zhēng)。

　　只是，在此輪新房源大量涌現(xiàn)之前，樓市已經(jīng)歷了持續(xù)5年的供應(yīng)緊缺。一些地產(chǎn)界觀察人士預(yù)測(cè)，2015年即將到來的新開發(fā)熱潮，房?jī)r(jià)的增速和銷售步伐可能會(huì)放緩，但是曼哈頓房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊會(huì)非常強(qiáng)勁。

　　“總而言之，2015年和2016年，低端的豪華房源將更加容易被市場(chǎng)消化，而高端超豪華新房則需要等待更久才能找到買家。”Hanson說。

　　租金全美最高

　　如果說曼哈頓的高昂房?jī)r(jià)已經(jīng)讓所有人見怪不怪，那么布朗克斯區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在新一年的表現(xiàn)則讓人出乎意料。

　　布朗克斯區(qū)，之前在美國(guó)人的心中就是洋基隊(duì)（美國(guó)職業(yè)棒球隊(duì)）的代名詞，不過最近它被冠上了新的稱號(hào)，就是全美最昂貴的租屋地點(diǎn)。

　　“今年，北區(qū)的租客們都過得很不好，因?yàn)橐荒甑姆孔忾_銷，竟占了收入的68%。”在紐約房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Frank看來，2015年的布朗克斯讓很多租客們都動(dòng)了搬家的心思。

　　根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，當(dāng)?shù)仄骄�月租高達(dá)1904美元（約合人民幣11895元），很多居民半數(shù)以上的年收入都被拿去繳房租。與此同時(shí)，佛州布勞沃郡、維州諾福克市、加州的舊金山、漢保德及洛杉磯的房租也占到總收入四成以上。

　　Frank告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，如今，布朗克斯區(qū)一室戶的住房?jī)r(jià)格約在50萬(wàn)美元（約合人民幣312萬(wàn)元）左右，這對(duì)于當(dāng)?shù)氐木用駚碚f，是個(gè)非常高昂的價(jià)格。所以很多居民在無(wú)奈之下，只能選擇租房。

　　“但是隨著房?jī)r(jià)的攀升，布朗克斯區(qū)的租金也在不斷上升，甚至已經(jīng)超過了曼哈頓地區(qū)，成為紐約甚至全美國(guó)租金最貴的地方。”在Frank看來，這樣的租金對(duì)于居民來說，壓力很大，“很多家庭已經(jīng)開始考慮搬到別的區(qū)，比如紐約郊區(qū)”。

　　不只是布朗克斯區(qū)，租金高昂已經(jīng)成為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新年的重要事件，與布朗克斯區(qū)相同，如今美國(guó)多數(shù)地區(qū)租房不如買房。據(jù)房產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司RealtyTrac分析，全美473個(gè)郡中，高達(dá)68%的地區(qū)，買中價(jià)位房比租三臥宅還要便宜，平均而言，租客一年需繳交27%的收入給房東，而屋主所支付房貸則占年收入的25%。

　　然而，有些地方更慘，無(wú)論租屋還是買房都一樣昂貴。美國(guó)前25大昂貴租屋市場(chǎng)的平均月租為1686美元，高出全國(guó)均值462美元。數(shù)據(jù)顯示，在這幾個(gè)租金最嚇人的市場(chǎng)中，居民平均需花費(fèi)42%的收入才能租到房，而買房也好不到哪里去，開銷約占收入的44%。

　　過去６年來，不斷涌入這些地區(qū)尋求未來發(fā)展的青壯年人群無(wú)疑是受這波租金海嘯沖擊最大的群體。這些年輕人們現(xiàn)在不管買房或租房，心都在淌血，因?yàn)榫幼』ㄙM(fèi)而帶來巨大壓力讓他們?cè)谔与x還是堅(jiān)持夢(mèng)想之間痛苦掙扎。

　　投資集中紐約

　　或許正如Jerry對(duì)記者抱怨的那樣，紐約的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了讓人仰望的地步，而紐約房?jī)r(jià)過高引發(fā)的人才流失、居民生活壓力過重等負(fù)面報(bào)道也沒有停止過。在這樣的背景下，又是什么讓紐約的房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，絲毫沒有回落的趨勢(shì)呢？

　　不可否認(rèn)，紐約幾乎是全球財(cái)富之都。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，全球個(gè)人資產(chǎn)超過3000萬(wàn)美元的高資產(chǎn)人士在未來十年中將增長(zhǎng)50%。紐約市對(duì)高資產(chǎn)人士的吸引力是其他城市所無(wú)法比肩的。目前，紐約的高資產(chǎn)人數(shù)為7580人，到2022年預(yù)計(jì)將達(dá)到1萬(wàn)人。 

　　投資者們更是對(duì)紐約念念不忘。據(jù)德國(guó)之聲中文網(wǎng)報(bào)道，在海外房地產(chǎn)投資者協(xié)會(huì)進(jìn)行的這次調(diào)查中，超過90%的受訪者表示，他們計(jì)劃在2015年繼續(xù)持有或增加在美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，這些不動(dòng)產(chǎn)大部分集中在紐約。

　　美國(guó)也一直被評(píng)為最穩(wěn)定和安全的不動(dòng)產(chǎn)投資地點(diǎn)，德國(guó)和英國(guó)分列第二、三位。此外，在資本升值方面，外國(guó)投資者也把美國(guó)視為首選，排在第二和第三的分別是西班牙和英國(guó)。

　　在談到未來前景時(shí)，２/３的投資人認(rèn)為中國(guó)會(huì)在2016年之后成為進(jìn)入美國(guó)資本的最大來源。而在美國(guó)國(guó)內(nèi)，除了紐約成為最受歡迎的不動(dòng)產(chǎn)投資城市之外，緊隨其后的分別是舊金山、休斯敦、洛杉磯和華盛頓。

　　不僅如此，如今，國(guó)際買家似乎也正回撤至成熟經(jīng)濟(jì)體的核心城市——紐約，以獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)。比如，中國(guó)綠地集團(tuán)50億美元開發(fā)紐約布魯克林大西洋廣場(chǎng)，復(fù)星集團(tuán)7.25億美元抄底紐約地標(biāo)建筑——摩根大通總部大樓。這樣的紐約，自然有房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的資本。

　　只是，這么多企業(yè)為什么如此熱衷于紐約的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，從投資的角度來看，紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然具有投資的價(jià)值。“雖然房?jī)r(jià)居高，但是地段好、環(huán)境好、配套設(shè)施齊全的地區(qū)，仍然具有升值空間。據(jù)我所知，目前美國(guó)租賃狀況良好的寫字樓通常會(huì)帶來每年4%—5%的固定收益，新開發(fā)項(xiàng)目則有望達(dá)到7%—8%的水平。”

　　韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，紐約的房?jī)r(jià)不斷高漲，證明不斷有新的投資者進(jìn)入，也說明投資者對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展看好，也是對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)未來增長(zhǎng)的看好，這是一個(gè)良性循環(huán)。

　　“紐約房?jī)r(jià)近期會(huì)一直保持上漲的趨勢(shì)，并因此促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)、金融行業(yè)的發(fā)展。”韓長(zhǎng)吉說。

　　紐約舍得樂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司的陳莉告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，如今紐約的房?jī)r(jià)整體上一直保持上漲的趨勢(shì)。

　　“雖然從數(shù)據(jù)上來看，1000萬(wàn)美元以上的特豪宅銷量增速稍微有點(diǎn)減慢，那是因?yàn)槭袌?chǎng)上特豪宅近期上市數(shù)目較多。但是，仔細(xì)研究紐約的平均房?jī)r(jià)，我這里的數(shù)據(jù)顯示，過去一年，紐約的房?jī)r(jià)漲幅在10%左右，這足以證明紐約的投資價(jià)值。”陳莉說。

　　對(duì)于是否因?yàn)橥顿Y過熱而導(dǎo)致紐約房?jī)r(jià)高溫不降的情況，陳莉則認(rèn)為這樣的說法“過度夸大”了外資的作用。

　　“當(dāng)然，紐約是有很多的海外投資者，但是，在紐約的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，當(dāng)?shù)厝说膬?nèi)需還是主力軍，外投者只占20%不到。”陳莉表示。

　　與此同時(shí)，有專家表示，美國(guó)樓市雖然供給總體有所增加，但還是整體短缺。2014年全美房?jī)r(jià)漲幅超過工資6%，租金漲幅超過工資漲幅4%，這就說明在房子供給依舊不足，供需不平衡的狀態(tài)下，房?jī)r(jià)上漲就是必然。

　　復(fù)雜的住房現(xiàn)實(shí)

　　由于過高的房?jī)r(jià)，紐約每年都被評(píng)為美國(guó)最住不起的城市。在CNN美國(guó)最住不起的城市的排名榜上，紐約總是名列前茅。

　　至于上榜理由，CNN認(rèn)為，中等房?jī)r(jià)45.5萬(wàn)美元，中等家庭收入6.83萬(wàn)美元，因此能夠住得起的房子，僅占住房的28.5%。而這里所謂“住得起”，美國(guó)通行的標(biāo)準(zhǔn)是住房費(fèi)用在住戶的稅前收入的１/３以內(nèi)。

　　但是在一些專家看來，紐約并不是那么的糟糕，因?yàn)檫@些數(shù)據(jù)，主要描述的是房子如何買不起，并非住不起。房子可以買，也可以租。所以帶入這些因素后，紐約住房情況也并非如上文中描述的那么消極。

　　《城市雜志》曾于2014年發(fā)表了一篇曼哈頓研究所社會(huì)企業(yè)家項(xiàng)目主管霍華德·霍薩克的文章，主旨是批評(píng)紐約新市長(zhǎng)白思豪的住房政策。其中揭示的一系列數(shù)據(jù)也讓我們對(duì)紐約的住房現(xiàn)實(shí)大開眼界。

　　該文指出，紐約擁有住房330萬(wàn)套：大致100萬(wàn)套是房主自住，200萬(wàn)套是出租，另外有30萬(wàn)套政府經(jīng)營(yíng)的公共住宅（包括廉租房和住戶擁有的經(jīng)適房）。在那200萬(wàn)套出租房中，有100萬(wàn)套是受到“租金穩(wěn)定”的法規(guī)的保護(hù)，即租金并非市場(chǎng)價(jià)，屬于接受補(bǔ)貼的低租。

　　“我們知道，房?jī)r(jià)高、租金高是紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)。但是，在世界市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的心臟，我們也有將近40%的住房是某種程度的福利房。”金靜云告訴記者，這些福利房，是幾屆政府將近一個(gè)世紀(jì)的博弈結(jié)果，也在一定程度上保證了紐約樓市的平穩(wěn)。

　　據(jù)悉，紐約過去兩任市長(zhǎng)，朱利安尼是共和黨人，布隆伯格則是共和黨出身的獨(dú)立人士、大企業(yè)家，非常尊重市場(chǎng)規(guī)則。而剛剛上臺(tái)的市長(zhǎng)白思豪，則是地道的左翼政治家。因此他在住房上的動(dòng)作，力度自然要大得多，上任之后，便加大了城市經(jīng)濟(jì)適用房的投入。

　　不過，對(duì)于白思豪在紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)上的動(dòng)作，有批評(píng)者指出，一旦開發(fā)商不得不賠本建那么多經(jīng)適房，那么為了盈利，就只能抬高市場(chǎng)房的價(jià)格。

　　“這不僅使許多開發(fā)商卻步，降低了住房供應(yīng)，而且使商品房?jī)r(jià)格飆高，最終導(dǎo)致越來越多的階層淪入住不起商品房的階層，進(jìn)入政府的福利房體系。這將造成福利房的進(jìn)一步膨脹，加大市政負(fù)擔(dān)。”當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道的批評(píng)觀點(diǎn)指出。

　　在紐約資深房地產(chǎn)專家David Chen看來，這些批評(píng)觀點(diǎn)也不是沒有道理。

　　“紐約確實(shí)做了很多不錯(cuò)的嘗試，比如經(jīng)濟(jì)適用房的政策，又比如之前州長(zhǎng)提出的房產(chǎn)稅減免計(jì)劃。只是，這些無(wú)法讓房?jī)r(jià)冷靜下來。而發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)發(fā)展也有自己特別的規(guī)律，在紐約，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的情況：經(jīng)濟(jì)越繁榮房?jī)r(jià)越高，普通住戶未必從經(jīng)濟(jì)繁榮中獲益，有時(shí)甚至成為受害者。”David指出。在他看來，政府努力讓紐約的生活壓力變得不是那么大，但是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的飆升，政府的力量很微薄，因此紐約作為先進(jìn)城市的優(yōu)勢(shì)確實(shí)開始轉(zhuǎn)為劣勢(shì)。

　　不過，在David看來，無(wú)論紐約的房?jī)r(jià)走向何方，它都必須遵循大多數(shù)發(fā)達(dá)社會(huì)行之多年的常例：政府要肩負(fù)起讓老百姓住得起房子的責(zé)任。畢竟，老百姓沒了房子，手里還有選票。這才是至關(guān)重要的。

所以，紐約房?jī)r(jià)過于迅猛的飛漲，直接影響到老百姓的正常生活，政府應(yīng)當(dāng)制定出一系列的房產(chǎn)政策來控制這種趨勢(shì)的蔓延。過高的房?jī)r(jià)也是制約紐約發(fā)展的一個(gè)重要因素。