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近日，城市晚報記者咨詢了多名房地產商的負責人和業(yè)內分析師，“雖然目前長春的房價增幅已經遠低于過去幾年，但從目前僅有的幾種投資渠道來看，只有房子還具有一定的保值性和升值性。”但是也從業(yè)內人士處獲悉，想通過投資房產來獲得收益也是有“門道”的。通常來講，購買期房，在開盤時轉手出讓就會有一定的回報，舉個例子，某樓盤在開盤前的團購價格普遍為3800元-3900元之間，而開盤后，售樓處的報價為4800元-5500元不等，只要購房者以比開盤價稍低的價格出手，就會獲得中間的差價。

  另外，即使一些優(yōu)秀地段的房源價格相對高一些，豐富的配套和便捷的交通也會給房屋帶來巨大的升值潛力。

  某房產集團總監(jiān)表示，如果市民有一定的閑錢還是可以投資房產市場的，因為相比于做生意，投資房產的風險性要相對小很多，“做生意需要有一定的渠道和人脈，同時也十分費時費力，即使這樣，原有的本金能否獲取收益也很難預測。”

  房產投資回報率算法

  房產的投資回報率，是用來衡量一處房產是否值得投資的重要參考數(shù)據。一般而言，有三種計算形式：

  1、收益模式計算公式： 投資回報率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間 內的 按揭款)

  說明：投資客的收益是這樣實現(xiàn)的，通過貸款購買商業(yè)地產，而后出租以獲取租金，然后以月租金償還銀行貸款的“月供”,超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報。

  2.投資回報率分析計算公式： 投資回報率=(稅后月租金-物業(yè)管理費)×12/購買房屋單價

  說明：此方法考慮了租金與房價兩者的相對關系，只要結果大于8%都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

  3.投資回收時間分析計算公式： 投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時間內的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12

  說明：這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結果在12-15年之內都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。

  在業(yè)內，這種投資類型通常被劃分為兩種：一是即刻回報型，二是培養(yǎng)回報型。

  如何判斷投資回報率

  商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來說，它們的合理利潤、投資臨界點和超高利潤率將大致如下 表所列：