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1. 全球地產(chǎn)投資者概況

2015年全球地產(chǎn)投資者分析報(bào)告顯示，自2008年金融危機(jī)后，全球地產(chǎn)投資者的信心已經(jīng)完全復(fù)蘇。53%的投資者表示，他們今年仍會(huì)繼續(xù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目上投入資金，其中有相當(dāng)一部分投資者愿意進(jìn)行跨國(guó)投資，而非局限于本地市場(chǎng)。

除去對(duì)于流動(dòng)性的考量，投資者在進(jìn)行地產(chǎn)投資時(shí)最棘手的問(wèn)題來(lái)自于與其他眾多買(mǎi)家進(jìn)行競(jìng)價(jià)。

部分投資者仍對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)層面有所擔(dān)憂(yōu)，然而近期數(shù)據(jù)顯示美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，亞太地區(qū)仍舊保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，這無(wú)疑給該地區(qū)地產(chǎn)投資者打了一劑強(qiáng)心針。

由于北美、歐洲主要房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求導(dǎo)致回報(bào)率下跌；越來(lái)越多的投資者開(kāi)始考慮短期增值型地產(chǎn)，即使這類(lèi)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)較高。另一方面，在亞太地區(qū)的地產(chǎn)投資者主要以機(jī)構(gòu)投資者為主，他們更看中風(fēng)險(xiǎn)低的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)，并準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有。

根據(jù)數(shù)據(jù)，我們預(yù)測(cè)2015年更多的地產(chǎn)投資者會(huì)從那些價(jià)格過(guò)高的一線(xiàn)城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線(xiàn)城市。從右邊的排名表上我們可以看出西雅圖、馬德里、達(dá)拉斯等國(guó)際二線(xiàn)城市已經(jīng)躍居前列，成為未來(lái)的熱門(mén)投資目標(biāo)城市。

2. 阻礙地產(chǎn)投資者的9大因素

2014年，全球共有8350億美元的資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，幾乎是2009年的4倍。其中EMEA市場(chǎng)吸引最多的資本，其次是亞太和美洲房地產(chǎn)市場(chǎng)。

隨著全球資本大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，地產(chǎn)投資者之間的競(jìng)爭(zhēng)也日愈激烈。根據(jù)CBRE調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前投資者在獲取地產(chǎn)的過(guò)程中最大的障礙分別為：地產(chǎn)價(jià)格、尋找合適項(xiàng)目、以及與其他投資者競(jìng)爭(zhēng)。其余影響他們的因素還有風(fēng)險(xiǎn)、稅費(fèi)、貸款成本等。

盡管有諸多限制因素，但是投資者的熱情仍舊高漲。2014年，全球地產(chǎn)投資資本增長(zhǎng)19%，NAREIG預(yù)測(cè)，2015年該增長(zhǎng)速率將為10%-15%。

3. 各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)年化收益比較

AMERICAS：美洲

APAC：亞太地區(qū)

EMEA：歐洲、中東及非洲

房地產(chǎn)的收益主要體現(xiàn)在兩方面：①年化租金收益②每年升值收益，根據(jù)以下圖例，我們可以看出地產(chǎn)升值速度AMERICAS最快，EMEA其次，APAC第三；而就租金增值速率來(lái)看，APAC地區(qū)拔得頭籌。

就商業(yè)地產(chǎn)種類(lèi)來(lái)看，AMERICAS和EMEA地區(qū)寫(xiě)字樓的升值速度最快，在APAC地區(qū)零售業(yè)以6.6%位居第一。同時(shí)，在租金增長(zhǎng)方面，APAC地區(qū)的零售業(yè)也以5.8%在所有類(lèi)別中排名第一，可見(jiàn)APAC地區(qū)的零售行業(yè)仍舊十分具有潛力，被電商沖擊不大。

值得注意的是，AMERICAS零售業(yè)的租金年化增長(zhǎng)率僅為0.8%，遠(yuǎn)低于APAC和EMEA地區(qū)。NAREIG商業(yè)地產(chǎn)部分析指出，受2014年第一季度美國(guó)地區(qū)經(jīng)濟(jì)疲軟影響，全美平均可支配收入降低。然而，2014年下半年及2015年第一季度美國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)良好，受低油價(jià)及高就業(yè)率影響，人民可支配收入必將提升，從而帶動(dòng)零售業(yè)。同時(shí)，部分電商也準(zhǔn)備在各地區(qū)開(kāi)實(shí)體零售店，我們預(yù)測(cè)零售業(yè)的租金在2015年下半年仍舊會(huì)加速上漲。

工業(yè)和物流相關(guān)地產(chǎn)受零售業(yè)刺激，需求一直節(jié)節(jié)攀升，這也導(dǎo)致市場(chǎng)上相關(guān)產(chǎn)品供應(yīng)不足。NAREIG預(yù)測(cè)，工業(yè)地產(chǎn)投資者在2015年下半年將會(huì)更難鎖定理想地產(chǎn)，投資者之間的競(jìng)爭(zhēng)將加劇。