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2014年是美國寫字樓類商業(yè)地產(chǎn)豐收的一年，受益于高就業(yè)率和GDP增長，全美平均空置率創(chuàng)2007年以來新低。下圖深綠色代表新建寫字樓面積，淡綠色代表被承租寫字樓凈面積，黃色曲線為空置率。從圖上我們可以看出，自2008年第三季度之后，寫字樓市場的供應(yīng)量一直都在縮水，直到2013年3月才有小幅回升。另一方面，自2010年起，寫字樓的需求量就在穩(wěn)步回升，供小于求的狀況也使得最近今年的空置率一直下降。

就業(yè)GDP雙響炮

根據(jù)美國勞工部統(tǒng)計，2014年美國就業(yè)市場產(chǎn)生300萬新增就業(yè)機，同比2013年的230萬增長近30%。就業(yè)市場走勢強勁，推動了對寫字樓的需求；同時，寫字樓的擴張也提供了更多的就業(yè)機會。根據(jù)CBRE數(shù)據(jù)顯示，興建寫字樓為就業(yè)市場帶來40.71萬個崗位。

在宏觀經(jīng)濟層面，美國GDP增速超過預(yù)期，年增長率達到2.4%。下圖基本概括了2014年下半年宏觀層面的走勢，貿(mào)易這塊一直是美國的弱勢，隨著美元看漲、國民購買力增強，貿(mào)易逆差在2015年可能會繼續(xù)擴大，拖累GDP增速。另一方面，國內(nèi)購買力增強也拉動內(nèi)需和房地產(chǎn)市場。經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測，天平最終會傾向“消費者”這端，內(nèi)需增長也會抵消貿(mào)易逆差，美國GDP增速仍將繼續(xù)上揚。

空置率走低租金看漲

數(shù)據(jù)顯示，2014年全美寫字樓凈出租面積約為490萬平米，是自2007年以來業(yè)績最好的一年；其中40%位于市中心區(qū)域，60%位于郊區(qū)。曼哈頓依然遙遙領(lǐng)先，凈出租面積高達67.87萬平方米，緊隨其后的是休斯頓（51.14萬平米）和圣何塞（36.26萬平米）。就行業(yè)角度來看，金融服務(wù)業(yè)、高科技行業(yè)仍是寫字樓租戶的大眾群體。其中，東部主要以律所、金融機構(gòu)為主要租戶；西部以硅谷為代表，多為高新產(chǎn)業(yè)租戶；南部則是以德州為首的能源業(yè)為主；中西部主要租戶為制藥醫(yī)療機構(gòu)。

2014年第四季度全美寫字樓平均空置率為13.9%，達到自2008年以來的新低。隨著空置率持續(xù)下降，寫字樓租金也一直走高。目前全美平均租金為28.30美元每平方英尺，預(yù)計年增長率在3%-7%之間。從寫字樓投資者角度來看，目前的年平均回報率在4%-7.75%之間，略高于零售類商業(yè)地產(chǎn)。

下圖為全美主要城市CBD與郊區(qū)的寫字樓租金對比，CBD區(qū)域租金整體高于郊區(qū)。舊金山、曼哈頓、洛杉磯、華盛頓、波士頓、西雅圖等一線城市毫無疑問排在租金榜首。但由于本身地價較高，因此回報率不及二、三線城市，其價值主要體現(xiàn)在長期增值、保值潛力上。

根據(jù)NCREIF數(shù)據(jù)顯示，寫字樓類商業(yè)地產(chǎn)年均整體回報率為12.36%，其中5%為每年租金收益，7.36%為地產(chǎn)增值。

未來3-5年走勢分析

根據(jù)NAREIG商業(yè)地產(chǎn)部分析，寫字樓求大于供的狀態(tài)會在2018年-2019年間得到緩解；在此之前，租金會一直層上升趨勢。對于傾向投資寫字樓的投資者，可以選擇像休斯頓、達拉斯、西雅圖等準一線城市。此地區(qū)價位尚可，回報率較高，并且經(jīng)濟發(fā)展前景良好，有極大的升值空間。在美國經(jīng)濟大環(huán)境明朗的前提下，機構(gòu)及個人投資者加速入資美國；這可能導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)整體售價上升，從而導(dǎo)致回報率下降。