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美國(guó)購(gòu)房貸款申請(qǐng)中，很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是房屋估價(jià)。在這個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)遇到哪些問(wèn)題呢？北美購(gòu)房網(wǎng)幫助您來(lái)了解。

1. 哪里找估價(jià)師 appraiser

銀行一般都用自己的估價(jià)師

2.  估價(jià)費(fèi)用是怎樣處理的？

 appraisal fee應(yīng)該是付給第三方appraiser的費(fèi)用，這個(gè)費(fèi)用不管貸款下不下來(lái)都是先付掉的appraisal fee一般都是客戶先付的定金或者是直接從客戶的信用卡。如果是免費(fèi)貸款no cost，會(huì)在最終退給客人定金，并且負(fù)責(zé)所有的過(guò)戶費(fèi)用。

3. 如果貸款被拒絕, 估價(jià)報(bào)告(appraisal report)還能在其他銀行用么

如果貸款被拒絕，appraisal report也很難被其他銀行采用。除了銀行都有自己認(rèn)可的appraisal公司之外，時(shí)效也是一個(gè)問(wèn)題，一般發(fā)現(xiàn)第一個(gè)銀行拒絕也得用個(gè)個(gè)把月，appraisal report的有效期就4個(gè)月，折騰兩回就過(guò)期了。要提供給第二家銀行的appraiser做參考，需要能夠到appraiser，談妥價(jià)錢，在實(shí)際操作上是有難度的。很多銀行同時(shí)用多家估價(jià)公司，在place appraisal order的時(shí)候，根本不知道會(huì)指定給那個(gè)公司。

理論上來(lái)講，transfer是可以實(shí)現(xiàn)的，首先，新的貸方要同意用這個(gè)估價(jià)報(bào)告。越大的AMC (apraisal management company)做出來(lái)的報(bào)告，越容易被認(rèn)可。其次，original lender要同意release這個(gè)報(bào)告,授權(quán)給AMC來(lái)實(shí)現(xiàn)transfer。能做到這兩點(diǎn)的貸方并不多，而往往如果貸款被拒了，其他貸方也未必能做的成。所以transfer的機(jī)率并不高。

即使不能transfer，可以review，比f(wàn)ull appraisal便宜很多很多，有人50就搞定了。就是把舊的報(bào)告給新的appraiser，新的appraiser覺(jué)得舊的報(bào)告合理，寫一個(gè)不需要做新的full appraisal的決定。據(jù)說(shuō)一年以內(nèi)的報(bào)告都可以用來(lái)review，不需要做full appraisal。另外還有一種desktop review，就是apprsaiser直接認(rèn)可loan application的價(jià)錢，不做full appraisal，也很便宜，一百多刀一般。

4. 房屋估價(jià)比合同價(jià)高怎么辦？

這是個(gè)好事情，但并沒(méi)有實(shí)際的好處，貸方仍然會(huì)按照合同價(jià)給你貸款。有一個(gè)例外情況就是，如果Loan to Value （L/V)比例從>75%變成<75%，或者>80%變成<80%, 銀行會(huì)保持貸款利率但多提供Credit給貸款人。這樣借款人其實(shí)是可以從銀行拿到一筆錢的。

另外也有人認(rèn)為對(duì)于貸款審理沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)好處。根據(jù)其所合作過(guò)的十幾家全國(guó)大型銀行來(lái)看，他們依然會(huì)按照購(gòu)買價(jià)來(lái)計(jì)算loan to value ratio，而不是基于你的appraisal value。所以不管估價(jià)高于售價(jià)多少，都不存在LTV變化，自然對(duì)于利率，credit等沒(méi)有任何影響。

5. 房屋估價(jià)比合同價(jià)低怎么辦？

好的一面是你可以和賣方再侃侃價(jià)，當(dāng)然不一定成功。另一方面你可能需要更多的首付來(lái)保證你的貸款。銀行會(huì)按照低于售價(jià)的估價(jià)來(lái)重新計(jì)算loan to value ratio。比如一個(gè)房子售價(jià)40萬(wàn)，申請(qǐng)貸款32萬(wàn)，那么LTV（loan to value) 是 80%, 你不需要繳納貸款保險(xiǎn)。但是如果估價(jià)只有38萬(wàn)，那么LTV就會(huì)變成32/38=84.2%，就需要買家要么付貸款保險(xiǎn)，要么砍價(jià)，要么多拿首付，減少貸款額到38萬(wàn)的80%。