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方法一：租金回報率分析法

公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12／購買房屋總價

             這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。

弊病：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。

方法二：租金回報率法

公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）

優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。

弊病：未考慮前期的其它投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

方法三：IRR法（內(nèi)部收益率法）

房產(chǎn)投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)／按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其它投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。）

優(yōu)點：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素�？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復(fù)利計算。

不過，通過計算IRR判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。

作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險，通過對IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是易知的，于是能否準確預(yù)告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關(guān)鍵。

當然，如果你覺得上面專家的方法太專業(yè)，比較復(fù)雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估一物業(yè)的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。據(jù)了解，按他們的計算原則，衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為：

如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，則認為該物業(yè)物有所值。

如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購買價，則表明該投資項目尚具升值空間