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今年,我賣了一個(gè)公寓,買了另一個(gè)。這是一個(gè)提醒,“家”和“投資”不屬于同一個(gè)句子。

別誤會(huì)我:我贊成房屋所有權(quán)。稅收優(yōu)惠是令人印象深刻。房屋所有權(quán)迫使我們?yōu)榱斯?jié)省:每個(gè)抵押貸款支付,我們削減貸款余額,所以最終我們自己的有價(jià)值的資產(chǎn)自由和明確的。最重要的是,一個(gè)家為我們提供了一個(gè)住的地方。

但是價(jià)格升值呢?根據(jù)房地美(Freddie Mac),房?jī)r(jià)上漲3.7%在過(guò)去的30年里,不高于2.8%的通脹率。更糟的是,這個(gè)數(shù)字并不反映購(gòu)買的高額成本,擁有和出售一個(gè)家。如果你包括那些呢?考慮一個(gè)專欄作家的悲傷的故事。

持有成本

這是一個(gè)主題我之前解決,最著名的一次是在2005年6月《華爾街日?qǐng)?bào)》周日篇題為“如何吃錢。”這一列,前一年出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰,詳細(xì)說(shuō)明了我有表現(xiàn)財(cái)務(wù)回家然后我在新澤西。

在這篇文章中,我指出,房子可能賣到500000美元,或三倍我1992年收購(gòu)價(jià)格為165000美元。但我還指出,發(fā)生的成本。

什么成本?忘記106000美元的利息我咳嗽的12年期間償還抵押貸款�？梢哉f(shuō),這是我支付的價(jià)格不是租金,加上這里的目標(biāo)是看價(jià)格升值,無(wú)論購(gòu)房抵押貸款。

忘記日常維護(hù)費(fèi)用,業(yè)主保險(xiǎn)每年約為500美元,9000美元的成交成本當(dāng)我買了房子。此外,我們不會(huì)把任何價(jià)值在無(wú)數(shù)個(gè)小時(shí)我陷入這個(gè)地方。

相反,我的購(gòu)買價(jià)格,我們添加兩個(gè)費(fèi)用:家里的改進(jìn)和財(cái)產(chǎn)稅。誠(chéng)然,我花了一大筆修復(fù)一座破舊的家,我生活在一個(gè)國(guó)家因其高房產(chǎn)稅而臭名昭著。

20年來(lái)我擁有新澤西的家,我估計(jì)我花了183000美元在房屋改造和90000美元的財(cái)產(chǎn)稅。(后者數(shù)量是大的,但是我給了25%的折扣,因?yàn)榉慨a(chǎn)稅可以扣除你的聯(lián)邦所得稅申報(bào)表。添加購(gòu)買價(jià)格和我的總成本是438000美元。

與此同時(shí),2012年我卸載的地方的時(shí)候,房地產(chǎn)市場(chǎng)在深度衰退,我最終接受出價(jià)409000美元。聽起來(lái)可怕的?它變得更糟。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金5%后,轉(zhuǎn)讓稅和其他費(fèi)用,我走了377000美元。

當(dāng)然,這是一個(gè)可怕的時(shí)間出售家里,但一個(gè)偉大的買家。一年前,我在紐約買了一套公寓以570000美元,加上7000美元的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn),律師費(fèi)用和其他費(fèi)用。我上個(gè)月公寓以800000美元的價(jià)格出售,所以我可以買一個(gè)城外的地方更多空間。

利潤(rùn)超過(guò)抵消損失在新澤西的家,盡管也許不是盡可能多的讀者可能會(huì)認(rèn)為。為什么不呢?我支付經(jīng)紀(jì)人傭金4%,轉(zhuǎn)移稅收和其他費(fèi)用,我將超過(guò)750000美元。

三個(gè)課程

如果我從紐約新澤西減去我的損失利潤(rùn),我只是5000美元一年大大的超過(guò)22年的房屋所有權(quán)和數(shù)量將會(huì)小得多的如果我沒(méi)有排除很多成本。言外之意是什么?三個(gè)課程突出:

從長(zhǎng)期來(lái)看,你可能從房?jī)r(jià)升值,特別是在考慮成本。有朋友夸口說(shuō)自己是一個(gè)偉大的投資?測(cè)試他們對(duì)關(guān)閉他們交出多少成本,保險(xiǎn)、物業(yè)稅、房屋改造和更多。

房地產(chǎn)是一個(gè)非常昂貴的資產(chǎn)購(gòu)買,特別是出售。成本獲得了8%的收益來(lái)自新澤西的房子,6%來(lái)自紐約的公寓。

從買房獲得越來(lái)越大。思考你收集多少如果你出租回家。你可能把一年一度的總和等于6%或7%的家里value-far超過(guò)你可能每年價(jià)格升值。