美國買房交稅要注意些什么呢
來源：http://www.juwai.com/news/153766.htm作者：北美購房網(wǎng)時間：2015/11/11
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《中國國際移民報告》2015年指出，中國人出國投資移民人數(shù)不斷攀升，2012年輸出資金近200億美元，不過美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2013到2014年，中國人單是在美國買房就花了220億美元(約合1300億人民幣).
隨著美國簽證制度進(jìn)一步放寬，以及中國中產(chǎn)階層人數(shù)繼續(xù)增加，未來在美國買房的中國人還會持續(xù)增加。那么，在美國買房要注意些什么呢？
買什么類型的房子？
首先要搞清買哪種類型的房屋。美國房地產(chǎn)市 場的房屋種類很多，最主要的有獨棟別墅(house)，聯(lián)體別墅(town house)，公寓(Condo)。對于投資者而言，獨棟別墅最具投資價值，公寓最沒有投資價值。從過去30年美國公寓價格變化規(guī)律看，公寓建成之后價值 會逐年遞減，因為美國的人工很貴，老舊的公寓需要花費大量的錢去維護(hù)，所以超過20年房齡的公寓基本就無人問津了。而獨棟別墅卻恰恰相反，雖然房屋也有老 化的問題，但所在土地是永久產(chǎn)權(quán)的，土地在一直升值。相信大家都很容易弄明白這個道理。
養(yǎng)房費用有哪些？
1)房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅在美國各個州和地區(qū)都不同，一般在1%多一點。政府會對每個房子做一個評估價，然后根據(jù)評估價計算房產(chǎn)稅。很多國內(nèi)非專業(yè)的投資人對房產(chǎn)稅都有誤解，其實按1%計算，就是你交100年房價才 漲一倍；實際上100年之后房價早已漲了至少10倍，房產(chǎn)稅根本就可以忽略不計。同時在中國雖然沒有房產(chǎn)稅的概念，可是只有70年產(chǎn)權(quán)，房子的建筑成本只 有2000多人民幣一平米，也就是說大部分成本都是土地成本，把房子的土地成本分?jǐn)偟?0年里，你所花的錢比美國的房產(chǎn)稅其實還要高不少。
2) 房屋保險
在美國購買房產(chǎn)的同時，一般都會購買房屋保險。一棟50萬美元的房子，房屋保險費每個月都在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然災(zāi)害多發(fā)的州往往還要額外增保一份自然災(zāi)害險，例如加州要加保地震險，南方城市要加保颶風(fēng)險等。
3) 物業(yè)費
物業(yè)費主要是針對公寓而言的，別墅一般沒有物業(yè)，都是自己建房自己維護(hù)，物業(yè)費為零或者每年只有一到兩百美元；那種開發(fā)商建一大片新別墅的情況需要特別 注意，物業(yè)費可能比較貴。公寓的物業(yè)費大約每年3000到5000美元，越是年代久遠(yuǎn)的公寓維護(hù)成本越高，物業(yè)費也越貴。
面積計算與國內(nèi)不同
美國房子面積是以人能居住的面積來計算，不是以建筑面積計算，美國別墅的地下室的，如果沒有專修，這就不會算在居住面積里的，陽臺和車庫也都不計算在 內(nèi)，夠人性話吧！不僅如此，綜合美國的房產(chǎn)價格，不能只看單純的面積價，而是要根據(jù)整個小區(qū)附近房子的價位。很多人買房子買的是獨棟別墅和聯(lián)體別墅，而別 墅的價格受到多方面影響，比如地區(qū)好壞、車庫多少、室外花園土地面積多少等綜合因素。但是有一點，舉例： 當(dāng)房子標(biāo)明是2000(大約200平方米)平方英尺，售價30萬美元，那么，這個2000平方英尺一定是實際居住面積，是不包含車庫、陽臺、地下室和公用 過道、電梯等。
哪些要素影響房價？
一般美國獨棟別墅至少三臥起，聯(lián)體別墅兩臥起，當(dāng)然臥室、衛(wèi)生間越多價格也就越高。同一個區(qū)域內(nèi)，房子價格往往和臥室數(shù)量成正比，價格不是采用中國國內(nèi)的面積乘以單位價格來計算。此外，美國別墅外的花園土地面積越多，總價也會越高。
買房與移民無關(guān)
買房與移民美國沒有直接的聯(lián)系。外國人只需要提供身份證明和合法入境美國的簽證就可以在美申請購買房產(chǎn)。買房可以被視為一種投資行為。
買房交哪些稅
美國買了房子雖然永遠(yuǎn)都是自己的，但買房后每年都要交稅，直到永遠(yuǎn)(除非你賣掉)。美國政府每年征收相當(dāng)與房地產(chǎn)值百分之一到百分之二的財產(chǎn)稅。相當(dāng)于每過五十到八十年，你就要把你的房產(chǎn)值，再向政府交一遍。如果你沒有錢按時繳納房產(chǎn)稅，那么，美國政府可以沒收你的房產(chǎn)。把你的房產(chǎn)拍賣，用以抵償欠稅。
另外根據(jù)美國各州的法律不同，業(yè)主每年所需繳納的物業(yè)稅為房子總價的0.5%-3%不等。如果出租，還要繳納租金的5%-10%作為管理費。中國的富人一直在盼著房子升值，而很多美國人卻巴不得房子降價，因為地產(chǎn)稅會隨著房價漲跌。
賣房賠了也要交稅
“外國人”在美國的房產(chǎn)，如果是出租， 每年獲利部分的交稅額為個人所得利潤的20%，如果一年的個人所得為5%-7%，即這5-7%的20%要交稅�？鄢孔拥恼叟f費，一般3.5%左右的 20%為實際交稅的費用。美國國稅局定義的外國人，不是正常意義上的外國公民，而是一年中在美國居住時間未超過183天的外國人。
如果房產(chǎn)賣掉，則需要交房子獲利的33%，在此之前賣方還要支付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司費用、賣方的過戶公證費、屋主產(chǎn)權(quán)保險費、縣政府過戶稅、市政府過戶稅、一年的房屋保修費、白蟻檢查費、屋契文件準(zhǔn)備費、文件公證費、經(jīng)紀(jì)公司的法律規(guī)范監(jiān)督費等等，另外還需還清所有尚未支付的地產(chǎn)稅、社區(qū)費等，這些費用幾乎要占去房屋全價的7%左右。
賣房開支最大的一筆費用是請經(jīng)紀(jì)人，大約占房價的6%，但唐人街很多人擁有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)照，就是專門為了在買賣房子時，可以省掉經(jīng)紀(jì)人的費用。
另外，無論你投資房產(chǎn)是賺了還是賠了，外國人賣房必須要向美國稅務(wù)局繳納所得稅，由產(chǎn)權(quán)公司在過戶時就扣除房價的10%。
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