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本月，美國長線貸款利率再一次上調(diào)，這預示著短期內(nèi)美國的房貸利息將不會有下降。美國抵押貸款巨頭房地美(Freddie Mac)表示，今年二月，美國30年房貸利息從去年年底的4.15%上漲至4.16%。2016年的基準利率為3.62%， 全年平均房貸利率為3.65%，為1971年來最低水平。

不少專家認為，未來幾年的利率會上漲并維持在4%以上。與此同時，15年貸款利率從一周前的3.35%上漲到了本周的3.37%。

自川普去年11月競選獲勝后的幾周開始，利率就開始逐步上漲。投資者認為川普在減稅和大力發(fā)展基礎建設(如: 道路、橋梁和機場) 方面的計劃會拉動美國經(jīng)濟，帶動人們向銀行貸款投資的熱情。事實上，美國不少大型城市都出現(xiàn)了地產(chǎn)開發(fā)熱潮，其中去年西雅圖市中心的吊車數(shù)量多達58個，位居榜首，洛杉磯緊隨其后，其次是首都華盛頓。為了避免市場過熱存在風險隱患，美聯(lián)儲會適時上調(diào)利率進行調(diào)控，以保證美國經(jīng)濟穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

在我們看到經(jīng)濟增長的同時，也要意識到川普當局及其政策可能帶來的不確定性。2月初，美聯(lián)儲主席Janet Yellen表示利率在短期內(nèi)會維持不變，但如果美國經(jīng)濟走勢持續(xù)穩(wěn)健，勢必會很快再次上調(diào)。

最新數(shù)據(jù)顯示，貸款利率上漲并沒有阻擋人們的購房熱情。今年1月，美國公民的購買速度

迅速攀升，大城市剛上市的房屋3-4天就能被售出，競價大戰(zhàn)早已司空見慣。以西雅圖所在的華盛頓州為例: 由于外州科技公司的遷入、本地科技巨頭的擴張、以及國際投資者的青睞， 2016年華州的平均房價增長了10.3%，同時政府對地產(chǎn)開發(fā)的總審批數(shù)量更是增加了86.2%。

貸款實例

去年10月中旬，我們的一位客戶在西雅圖北面的城市購買了一套85單元的公寓大樓。該地產(chǎn)并不位于核心地段，也不是新房，但當時美聯(lián)儲并未加息，因此最終還是拿到了5年定息3.25%貸款利率。而今年年初，另一位客戶購買了一棟商住混合大樓 (底層CVS藥店，余下33單元公寓)。 雖然地產(chǎn)位于西雅圖繁華的 “安妮皇后(Queen Ann)”社區(qū)，且為2016年全新建筑，但由于加息的影響，客戶最終只拿到4.08%的貸款利率。

從上面的例子可以看出，雖然前者的地產(chǎn)在各方面都不如后者，但由于未受到加息影響，拿到了很好的利率。對于需要貸款的投資者來講，無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，入市時間都極為關鍵，漫長的觀望不僅會使您錯過投資良機，還會造成現(xiàn)金流縮水。

用數(shù)據(jù)說話

圖一: 美國平均年貸款利息走勢

美聯(lián)儲去年還未加息時，美國的平均房貸利率為3.37%。而本周一，平均房貸利息已上漲至4.15%。假設客戶想購買一處300萬的地產(chǎn) (住宅或商業(yè))，如今的利息相當于每年要多還銀行$6000多，一個30年的貸款就要多給$18萬，相當可觀。

聯(lián)邦基金利率(Fed Funds Rate)的調(diào)整與美國經(jīng)濟形勢有著密不可分的關系。2008年金融危機時，市場的混亂和不確定性使金融機構不愿承擔巨大風險，因此用提高貸款利率的手段來控制投資泡沫。

圖二: 聯(lián)邦基金利率走勢

一年后，美聯(lián)儲為了幫助美國經(jīng)濟復蘇， 在2009年將利率下降至近0%，以刺激居民消費和投資活動。十年的經(jīng)濟陣痛和復蘇過后，美聯(lián)儲在2015 年12月首次加息至0.5%，這既是經(jīng)濟危機結束的里程碑，也肯定了美國當前強勁的市場現(xiàn)狀。2016年12月，美聯(lián)儲再次上調(diào)利息至0.75%，并表示利率將在2018年達到2%，2019年達到3%。

雖然聯(lián)邦利率上漲意味著美國經(jīng)濟成樂觀增長態(tài)勢，但卻無形中拉升貸款利率，從而增加了貸款壓力。打算投資海外房地產(chǎn)市場的投資者需盡早打算，在美國或香港備好資金，免得到利息再次上跳的時候才后悔莫及。